先讲“赚钱”再说“重建” 　市建局已遗忘自身职责了吗？

今年为市建局成立二十周年，行政总监韦志成在5月30日于网志上表示，今年是市建局的“收成期”，有八个项目已完成清场，并借此机会补充市建局的现金流。韦志成更称已提交未来五年的业务纲领，当中涵盖多个新策展的项目及已开展但未完成收购的项目，总成本超过1,000亿元，将会提供1.8万个住宅单位，是市建局自2001年来最大规模及开支最庞大的业务。回望过去，市建局一直强调要“收成”足够资金、稳定财政，方可提出更多重建计划，似是将着眼点放于逐利之上，而非以更新市区提升市民质素为本。市建局本末倒置的服务表现，实质上源自于他们作为公营机构，却又需要“自负盈亏”——尽管这是市建局“与生俱来”的架构，但亦不应见利忘义，将利润凌驾于本身的职责。

全称为“市区重建局”的市建局，是政府成立、专门负责为旧区进行重建及楼宇复修的法定公营机构。市建局前身为1988年成立的土地发展公司，主要是港英政府为解决楼宇老化而成立的自负盈亏公营机构，主责市区重建；其后因1997年金融危机，不少重建计划被拖延，截至2000年公司净资产只有2.9亿元。特区政府遂于2001年注资100亿元成立现时的市建局，同样以自负盈亏方式营运；起初，市建局因投入多个重建项目，在成立开头便累积多达30亿元的亏蚀，亦连续两年录得负资产。

乍看之下，市建局的营运颇为困难，但随着重建项目陆绩落成、出售后，这种情况不再出现。2005年，市建局的财务状况出现逆转，净资产同比递增，至2020年，局方的总资产已达530多亿元。

2017/18年度盈余达120亿元 最赚钱项目净盈余68亿元

韦志成形容今年为市建局的“收成期”，下年度或可向发展商招标，并向他们收取前期款项，以补充现金流，更不停在网志强调未来五年的重建计划会令他们有庞大的财政负担。确实，市区重建项目必须有足够资金方可成事，但市建局却经常强调他们有财政负担、重建项目对局方有财政风险等，似有“扮穷”之嫌。事实上，只要翻查市建局近几年的年报，其财务状况一目了然。

《香港01》曾于2016年统计，当时成立十五周年的市建局净资产为250亿元，且在短短的五、六年间，局方的资产已翻了一倍。在市建局成立二十周年之际，《香港01》再次翻查市建局2016至2020年的年报，发现每年年度盈余大部份均超过30亿元以上。至2017/2018年度，局方的年度盈余更高达120亿元，这个数字的年度盈余是自市建局成立以来从未见过的。虽然2019及2020年香港历经社会事件及疫情影响，局方的年度盈余瞬间下降至23亿元及1.17亿元，但因2016至2018年“大丰收”，累积盈余已达370亿元，是2015年局方累积盈余的一倍有多。

另外，市建局至今共进行超过60个项目，大部份已完成的项目均录得盈余。赚取利润最多的四个地产项目分别为净盈余68亿元的湾仔利东街/麦加力街项目“囍汇”、净盈余28.7亿元的西营盘第一/第二街项目“缙城峰”、净盈余17.8亿元的大角咀樱桃街项目“海桃湾”，以及净盈余16.7亿元的尖沙咀河内道项目“名铸”。当中“囍汇”及“名铸”均为近五年内落成的项目，而净盈余最多的“囍汇”亦是由市建局最常合作的发展商信和置业所投得。

再者，观塘市中心重建项目第二及第三发展区的第一期项目“凯汇”、公共交通交汇处、小贩市集、商场等均会在今年完工，而“凯汇”的平均呎价更达2.3万元或以上，加上商场、市集等租金，预计届时市建局的收入将会直线攀升。从市建局近年的财务状况可见，他们的财政压力并非如韦志成口中所形容般“充满挑战”，全靠重建旧区及兴建一般市民或未能负担的高尚住宅，每个项目赚取的利润可谓不少。

拥有收地“尚方宝剑” 亦可以极低价收楼

韦志成亦在网志上提及，将研究重建油麻地、旺角旧区，计划若开始进入项目储备阶段，市建局需动用上万亿元展开重建计划，并需将计划分开20个周期进行。他又称，在每周期局方需要动用庞大的财政资源收购旧楼，还要在不亏本的楼市环境下从发展商收取前期资金。诚然，油麻地及旺角区的旧区范围颇大，研究规划及重建所需的资金必然较为庞大。但对于韦志成称财务压力会来自于收购旧楼，这个论点则值得商榷。

市建局是政府成立的公营机构，并不属于政府任何部门，但神奇地，局方被政府赋予不少资源及公权力。在市建局成立的首五年，即从2002/2003年度起，政府通过预算，在其后的五年内分批提供共100亿元的资金。后来市建局的财政状况逐渐好转，但日后若有需要，政府也会再向局方注资。另外，市建局的重建计划能够获得政府免补地价，免费获得“高空发展权”。最为人诟病的，是市建局可以根据《市区重建条例》和《收回土地条例》收回土地，以后者为例，如局方与业主无法达成收购共识，局方可向政府申请使用该条例将土地收归公有，收回观塘市中心重建项目第五期内的裕民坊便是其中一例。

除以上的特权外，市建局可以极低价向业主收购该土地或单位。例如，市建局在2006年开始为深水埗荔枝角道/桂林街和医局街项目进行物业收购，当时业主自住物业的收购价只有每呎实用面积3,894元。其后市建局与长江集团合作，兴建高级住宅“丰汇”，现时每呎售价为15,000至20,000元。不难看出，市建局在收购旧楼时的优势极大，比起发展商私人收购，市建局需动用的财政资源必定比发展商少。

市建局已沦为地产商？

市建局前身为土地发展公司，政府成立市建局时将其设定为“自负盈亏”是无可厚非的。然而在这个设定下，却令市建局迷失了当初成立的本意。旧区重建目的是为了推动香港社区的可持绩发展，改善市民的生活环境，而非将旧楼重建成高尚住宅，将本来的居民赶离该区，再将新建成的单位以翻一倍的价钱出售，赚取更多利润。从以上的调查中可见，大部份经市建局重建的旧街道，通通变成港人难以负担的“贵价楼”。即使是市建局与房协合作的项目，亦成了昂贵的私人屋苑，到底市建局所推动的是社区可持续发展，还是机构的财力发展？

市建局作为公营机构，拥有政府所赋予的公权力，不应将赚取利润作为首要目标，应要肩负社会责任及以市民为本。市建局在网页亦有写出他们其中两个理念为“以人为本”、“承担负任”，可惜多年来局方似乎未能秉持这两项重要的信念。适逢今年为市建局二十周年，局方对未来五年的规划亦已有想法，或许是时候将局内的工作方针拨乱反正，莫将自身沦为只懂敛财的地产商。

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