学者评《施政报告》六大房策 倡“新界大规划” 推动经济变革
六大楼市措施 无一可取？
林郑月娥在《施政报告》中提出六大楼市措施，称照顾不同收入的市民，但究竟现实上又是否如她所说的这么简单？冠域商业及经济研究中心主任关焯照如此评说：
增建过渡性房屋︰杯水车薪
关焯照表示，未来三年提供约一万伙过渡性房屋是杯水车薪，因为现时居住在㓥房的住户高达六万至七万户。倘若向无法挤进过渡性房屋的㓥房户提供租金津贴，又恐推高租金，“杀错良民”，令其他租客包括未合资格取得津贴的租客负担更重。
工厦改建公屋︰成本高供应少
关焯照指出，改建工厦的成本很高，当中包括要符合消防安全条例等，亦要处理采光问题。更重要的是，2009年活化工厦推出时，不少合资格的工厦已经改建，余下可供改建的工厦根本不多，预期相关供应不会太多。
加快售租置单位︰技术上有问题
“一来措施未必可以让原本的居民出售单位，搬离生活几十年的社区；二来相关楼宇已经变旧，而且部份单位卖出多时，一直都要出资保养，日后再出售单位，维修保养出资比例方面亦要妥善处理。”关焯照说。
预售居屋、增白居二︰无增加供应
关焯照认为，绿置居可以免去租置的保养出资难题，不失为一个让公屋富户腾出单位、让公屋流转的途径。但预售居屋却无助解决问题，因为这些单位已经在预期供应之内，并没有增加供应。至于增加白居二配额，不用补地价，关焯照认为的确是吸引市民上车的因素，但如果在楼价上升的时候推出，就会变成
炒楼途径。他强调，增加白居二配额虽然可加快物业市场流转，但未有增加单位供应，象征意义大于一切。
安逸臣道建首置盘︰七折仍昂贵
“同样都是无增加供应，因为只是将原本私楼地皮转用途。”关焯照指，如果单位售价较贵，家庭月入可能要有六万至七万元才能负担。“就算是市价七折售楼，以现今楼市水平来说仍然是贵。”
放宽按揭︰实力不足者置业极危险
今次施政报告房屋政策中，最惹人关注的，自然是放宽按揭证券公司提供的按保计划楼价上限：首次置业人士申请最高九成按揭贷款的楼价上限，将由400万元提升至800万元，而可申请最高八成按揭的楼价上限则由600万元提升至1,000万元。
关焯照警告，有关措施的影响可以很严重。他指出，政策一宣布，二手成交就大增，反映有市民因该政策而入市，而这类买家可能首付不多，又忽视楼市下行的风险。回顾1998年董建华政府首次推出首次置业贷款，当时楼价虽然已经较高位下跌三至四成，但推出之后楼价继续下跌，不少人成为负资产。现在楼价仍未下跌，贸然入市风险就更大。“现时的情况与七十至八十年代不同，当年上车虽辛苦，但经济增长强劲，人工加幅可高达一成，而现时经济增长只有约3%，加薪幅度不会高，加上物价高企，万一经济下行，对于要节衣缩食来上车的人士将有巨大危机。”
新界收地发展 关焯照：非斗地主
那么，香港房屋困局的出路在哪儿？关焯照总结：“土地供应是楼市问题的根本，而土地供应问题，政府规划不善是祸源。”过去多年政府拓地进展缓慢，特别是新界收地发展问题遇上各种阻力，关焯照提醒政府必须改变“少做少错、不做不错”的心态，不要怕“得罪商家”。他特别补充：“事实上，在新界收回土地发展亦不会得罪商家。”
“《收回土地条例》处理新界收地，并不是说要全盘收地，而是合理地、按机制定下的价格收回一些交通规划、公共设施及其他基建用地。当交通基建铺好之后，附近未收回的私人土地价值就会大升，因此不单止不是俗称的‘斗地主’，更是让地产商加快发展手上农地，做到互惠互利。”
关焯照强调，港府必须改变之前发展新市镇的思路。他建议，首先应该要大规模发展交通基建，以强大交通网打通全新界交通脉络。“建好主要干线、道路，以至大型隧道和天桥之后，发展商的农地就可以活化。”关焯照表示，活化农地未必是让地产商得益，因私人住宅土地可能占区域内地皮的一小部份，其他地皮可以有不同发展，而过程中“让别人赚一些无所谓”，更重要的是政府帮到社会和市民，达至加快发展规划的目的。“如果政府不首先发展交通基建，地产商亦无诱因兴建接驳道路，因为所费不菲，结果地区就无法发展起来。”他以白石角为例子，在吐露港公路旁边，有了交通配套，一发展起来就很容易。
关焯照提出“新界大规划”概念，指港府应在收回的新界土地上全线发展，除了建成大型新市镇，更要有高科技发展，亦要有新的优势产业例如创意及文化产业，扩大科学园，又可以做优质的旅游区。同时，亦可以考虑在新界设立第三个核心商业区（CBD），让部份重要政府部门进驻，以提高区内经济活跃程度。外国城市亦有类似的分区，例如多伦多及附近地区会一并发展。他说：“发展新界时要更着重大型规划，不应再是沙田新市镇一般的区域发展，而是要结合商用、文化艺术、体育、科技，以及如瑞士、挪威一般的高质素专业教育，借新界土地发展，在劳工市场进行大型改革，推动香港经济变革。”
上文节录自第186期《香港01》周报（2019年10月28日）《学者评《施政报告》六大房策 倡“新界大规划” 推动经济变革》。
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