【来稿】：自愿交地模式　公私营发展缔三赢

“土地大辩论”刚于上周结束，有不少人对公私营合作发展农地有所质疑。民建联立法会议员刘国勋向《香港01》撰文，提出以自愿交地模式作公私营发展，认为可以缔造三赢局面。以下为刘国勋全文：

当局的“土地大辩论”暂告一段落，专责小组提交的初期观察中指社会普遍认为要发展荒废农地，并敦促政府推出公私营合作的具体方案。笔者在此希望抛砖引玉，供各方讨论。

事实上，一块土地能够兴建多少房屋单位，与被允许的地积比密切相关。现时私人持有的荒废农地若要改作房屋用途，私人发展商需要自行向城市规划委员会提出申请。但更改规划手续繁复，加上相关地段普遍缺乏社区交通等配套。故即使申请获批为住宅（丙类）用途，地积比只有介乎于0.3至0.4，并不理想。

以早前私人发展商在西贡十四乡的项目为例。有关方面提交改划用途，申请将占地约75万平方米的土地作综合发展用途，由于缺乏基础设施配套，项目预计地积比仅为0.832，最终只提供不超过9500个住宅单位。这个数字无疑是不理想的。

而同样的土地若采用公私营合作模式发展，政府在回收部分土地业权的前提下，提供基础设施的配套。这能够大幅提高地积比，房屋供应能够显著增加，更有效地利用土地。觅地起楼，自然是重要。香港寸金尺土，辛苦觅得的土地弥足珍贵。如何起楼，透过何种方式发展房屋，关系到土地资源的有效利用。

至于部分人提出政府应该引用《收回土地条例》直接从土地持有者手中回收土地。这一方面会引来法律争议，冗长的法律程序或一拖数年，延缓发展；而回收得来的土地只能发展公营房屋，或引来社区单一等问题。归根到底，香港是资本主义社会，在尊重私有制的前提下，合理发展，才是最符合效益的做法。

在充分释放土地空间的大前提之下，社会不应对公私营合作带有偏见，而应该从效益角度出发，理性讨论方案利弊，在此之上研究透明合理方案，笔者早前建议以“自愿交地”模式作公私营发展。发展商将土地自愿交出，申请作公私营发展。项目获当局通过后，政府可以参照《长远房屋策略》订下公私营房屋六比四的比例获得区内土地用作兴建公营房屋。相应地，政府要负责起有关土地的基础设施建设，并据此放宽发展密度。虽然私人业者因此而失去了部分土地业权，但作为交换，政府参与基础设施建设为社区提供保障，而提高地积比更容许他们兴建更多的单位出售。

在这个“自愿交地”的模式，假设发展商持有100万平方尺的农地，透过公私营合作，就算该土地只是被改为住宅（乙类），发展地积比约3倍，将能总共提供300万平方尺的总楼面面积。按照长远房屋供应的公私比例（现为六比四）进行分配，发展商可获120万平方尺的楼面面积兴建私营房屋，政府则可获180万平方尺的楼面面积兴建公营房屋。比起私人自行申请转换为房屋用途（丙类）约0.3倍地积比，同样的土地只能提供30万平方尺楼面面积的私营房屋；公私营合作于公于私都要理想得多。

当然，在“自愿交地”模式下，合作必须保障公平与透明。在合作项目的申请要求以及审核标准方面，当局应该放宽社会各方提交申请的门槛，除了大发展商外，亦让中小发展商甚或是个人团体都能够参与其中。并审批方案时，考虑方案合理性，确保通过的项目是符合公众及社会利益。笔者建议当局成立“公私营合作督导委员会”全权负责相关合作安排，包括审批合作申请，协调各部门，跟进项目进展，以及定期检讨。

事实上，公私营合作并非洪水猛兽，有关模式早已被世界各国广泛应用。英国伦敦设立相应部门专职专办有关合作事宜来加快效率；日本截至2013年共有36万公顷的土地已完成或正在进行土地调整，其中74%的项目是由私人界别发起。这些都值得香港去参考借鉴。

归根到底，透过“自愿交地”的公私营合作，包括发展商在内的私人业界将能得到地积比放宽及加快改划申请等的政策优惠，积极将所持有的荒废农地透过合作变为发展用地；政府则能够透过合作获得土地，并提供大量的新公营房屋，并免除了强制收回土地的争议；而社会则能够享受大量新落成的房屋单位，合作中公营房屋所占的高比例也能令有房屋需要的人士可以更早上楼。这样的三赢方案，正是香港应该努力的方向。