花旗警告楼市若冷却　可累及港银税前盈利挫最多64%

花旗一个星期连发两份本港楼市报告，表示扭曲了的楼市一旦冷却，不单止会影响家庭财富，严重的情况下更会连累本港银行业税前盈利下跌20%至64%。

港楼“狂热”　外资涌入扭曲市场

最新的报告形容，本港楼新已经是全球投资者知名的“狂热”（mania）市场，指出有4大特征，包括1.楼价相对家庭入息比率已经升至19.4倍，是全球最难负担，楼价从2003年沙士低位飙升超过4倍。2.约半数家庭并非拥有公屋或私楼，比率是全球最低的地区之一。3.每年4.1万个住宅单位落成，根本不足以应付每年5.3万对新婚夫妇的入住需求。4.外来买家涌入，进一步扭曲香港楼市供需。

早前指上半年楼价大升13%　下半年回吐7%

花旗指出，在上述因素之下，政府近年即使推出多轮楼市稳定措施，市场仍未有冷却迹象。

该行在较早一份报告指出，今年上半年本港楼价大升13%，急升过后回调风险上涨，下半年有机会回调7%。

中国宏观经济放缓　或波及本港楼市

而最新报告就估算下半年楼市下调的原因及影响。该行指出，中国宏观经济增长放缓或会成为本港楼市下跌触发点，一步一步影响本地银行股。

香港离岸贷款过去10年年均复合增长为19%，高过本地贷款10%升幅。不过花旗认为本港银行风险不在于内地贷款，因为港银多数向大型企业借贷，这些公司近年已经下调杠杆，银行不良贷款生成亦由2015年高位回落。

楼价回调家庭财富恶化　无抵押贷款成风险

真正问题在于，在中国经济增长放缓时，贸易战升温及新兴巾场货币贬值，令宏观风险上升，本港银行或会受累于市场“回避风险行动”。

花旗指出，楼价回调最大间接影响是家庭财富恶化，引至经济增长放缓及无抵押贷款潜在资产质素问题，而过去金融危机亦曾导致本地银行实质程度坏帐。

该行警告银行要留意无抵押贷款，表示由于本港家庭债务占GDP比率升至70%新高，以及无抵押贷款每年增长超过20%，如楼市放缓会引发潜在违约风险。

影响消费信心　市场视为经济衰退先兆

该行分析指，如果楼市急跌，就会影响消费者信心，这情况将被视为经济衰退的先兆，会导致本地银行股股份被抛售。花旗对本地银行股进行了压力测试，假如上述危机发生，港银税前盈利或会下跌20%至64%。

该行指出，届时汇控（0005）、恒生（0011）及中银香港（2388）最具防御力。