去年11月流标　港铁东涌配电站下月28日截标　补地价金额大跌25%

去年11月流标的东涌牵引配电站物业发展项目，港铁（0066）今天（30日）公布，邀请发展商及/或财团就项目提交标书，7月28日下午2时正截标。市场消息透露，项目最新补地价金额约35.475亿元，每呎补地价约3,776元，较去年招标回落超过12亿元或25.5%。

补地价金额逾35.4亿　每呎3776元

去年招标时，发展商需要提交一笔期费用，同时设有分红比率至少15%的条款。不过最新招标条款有所调整，发展商仅需要支持定额1亿元的金额，而分红比率由发展商提出，未有设下最低水平。

张翘楚：上次太离地　是次下调属合理

对于补地价金额由去年的逾47.65亿元，大幅回落至35.475亿元，泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，上一次招标时的补地价金额相当“离地”，认为目前已向下调整至合理水平，相信会吸引更多发展商入标，料最终可收超过10份标书。

他预计，连同补地价及分红等因素计，每呎楼面地价约5,300元。他又指，目前东涌区内二手楼呎价普遍介乎1.1万至1.3万元，较高质素的单位呎价可达1.6万元，料发展商仍有水位。

至于美联测量师行董事林子彬亦认为，是次补地价金额向下调整属合理做法。他认为，最新条款较上一次门槛明显降低“冇咁辣”，发展商不必硬食过高的补地价金额，相信可让发展商更自由出价及提出分红比率，认为有更灵活的竞争空间。

他预计，项目的总地价不会因为补地价金额回落而大幅下跌，个人预计连同补地价及分红因素，料每呎楼面地价约4,500元。

补地价金额降低　发展商竞争空间更大

东涌牵引配电站项目于周二（28日）截收意向，共有31家财团递交意向书，包括多家本地发展商，如新地（0016）、长实（1113）、信置（0083）、恒地（0012）、会德丰、英皇国际（0163）、泛海集团（0129）及资本策略地产（0497）。

项目位于东涌文东路及毗邻东涌北公园，一条马路之隔为大型私人屋苑映湾园。项目将建于东涌牵引配电站及其铁路设施上方，住宅楼面面积上限约为94万平方呎，料可提供1,400至1,800伙。

去年补地价金额47.65亿　每呎逾5000元

翻查资料，港铁东涌配电站去年曾推出市场，9月份接获约35家发展商递交发展意向，同年10月底截标、接获5份标书，全属本地发展商，同年11月宣布流标。当时有测量师认为，项目流标主要因为补地价金额超过市场预期最多两成。项目去年推出时，补地价金额逾47.65亿元，每呎补地价金额约5,072元。