施政报告｜负资产恐过万宗　各界大合奏吁减辣　救业主亦救经济？

近年香港楼价持续向下回落，差估署截至8月底的私人住宅楼价指数已跌至339.2点，连跌四个月，与2021年9月的历史高位398.1点相比，已经累积下挫约14.8%。由于过去数年政府接连推出“林郑PLAN”、“波叔PLAN”，相关措施推出令市民以高成数按揭（最高借9成）上车买入现楼二手单位，因此在楼价明显回落的情况下，在2022年第四季末，负资产住宅按揭贷款个案（负资产个案）宗数一度升至12,164宗，按季飙升近22倍，为2005年第一季度以来近十八年新高。

楼市跌势持续，面对严峻困境情况下，除了地产界相关人士积极呼吁减辣外，社会上其他界别如政党、学者、以至国际货币基（IMF）亦建议可以减辣，形成近年罕见“全方位大合奏”。虽然目前市场认为政府大机会于施政报告公布减辣或撤辣措施，但仍未流出具体方案，目前仍难以判断减辣能否成为解救楼市、救经济的灵丹妙药。

翻查资料，差估署截至8月底的私人住宅楼价指数已跌至339.2点，连跌四个月，与2021年9月的历史高位398.1点相比，已经累积下挫约14.8%。而据大型代理行中原数据，截至今年10月13日，反映二手楼价的中原城市领先指数CCL报157.02点，也较2021年8月份历史高位191.34点，累积下挫约18%。两项重要数据均反映楼价下行走势持续，而且未有止跌迹象。

负资产宗数或重回逾万宗水平

由于楼价跌幅已经超过15%，令到近年在楼市高位采高成数按揭的人士成为负资产，如国际房地产顾问仲量联行在9月底已预计，今年累积的升幅料于9月底全数抵消，负资产宗数将于同月底升穿一万宗。

虽然金管局暂时依然未公布今年第3季的负资产数字，但事实上，目前楼价已经重回2022年12月底水平，当时市场上的负资产个案多达12,164宗，为2005年第一季度以来近十八年新高。因此，看来负资产宗数再次突破万宗水平绝对机会大。

屯门满名山、何文田皓畋有业主遭财仔CALL LOAN

鉴于楼价已经较高位明显回落，市场上亦已经开始出现“CALL LOAN”行动，不过相关个案并非由大型银行进行，而是由财务公司发起。

据了解，如近日有市场消息指出，近日屯门满名山及何文田皓畋，均出现财务公司向小业主要求偿还欠款（俗称CALL LOAN），相关行动主要由于物业估值出现下跌，如满名山一个四房单位估值下跌至2,500万元，较数年前买入价2,700万元为低，因此财务公司要求业主偿还约200万元差额，又或是加按息至10厘，才会继续为其提供按揭，变相等于call loan。

虽然相关个案并非由大型银行发起，但相信已经对供楼人士响起警号，若楼价继续持续下挫，未来也难保大型银行加入CALL LOAN行列，始终各家银行也需要计算自身的风险承受能力。

一手货尾破2万伙创20年新高

楼价下挫、负资产个案急升、财仔CALL LOAN，冰封市民上车意欲，直接拖累发展商新盘销售滞销，大量货尾囤积待售，个别发展商更拖慢销售步伐。据中原资料，2023年第三季一手私人住宅新盘货尾量续升，升到20,483个，创近20年新高。

而按发展商计，今年第三季恒基旗下新盘货尾量按季增加497个，现有3,106个。信和增加480个，有2,054个。长实增加14个，有304个。而新地则按季减少376个，有3,191个。

地建会梁志坚多次炮轰辣招“名存实亡”

综合上述严峻的楼市状况，其中各大地产界人士一早已经喊救命。近年最积极呼吁政府撤辣的声音，主要来自地产界组，包括一众发展商、地产代理及投资者，其中作为发展商代表的地产建设商会执委会，过去数年已多次公开表达撤辣诉求。

如地建会主席梁志坚多次于公开场合或接受媒体访问时表示，楼市“辣税”已完成任务，现时已名存实亡，若不取消属“阻住地球转”。而梁志坚在9月底更指，全面撤销辣招的效果会比逐步撤辣大，希望当局做得彻底。

美联黄建业去年指楼价续跌引发“骨牌效应”

至于本地龙头代理行之一的美联物业，其主席黄建业在近年亦多次呼吁政府减辣。黄建业早在2022年10月初政府公布上一份施政报告前指出，受到加息及疫情影响，“股债汇楼”四大投资版块齐跌，预计若2023年楼价跌势持续，必定引发“骨牌效应”，进一步推倒经济。相关预测在今年已经应验，目前香港整体经济持续向下，无论恒生指数或楼价也较一年前进一步滑落，香港经济更被外界形容为“死火”。

投资者蔡志忠呼吁减辣“救经济”

此外，一众多年在香港楼市打滚的物业投资者，亦早早呼吁撤辣救经济。其中资深投资者蔡志忠早在疫情期间呼吁减辣，他认为“减辣”不是纯粹帮楼价及地产代理行业，而是一项“救经济”的行动，“减辣”后交投量上升，各行各业均受惠，包括银行金融、律师行、装修行业等，认为不纯粹只有代理行业受惠。

前官员、政党、学者齐呼吁减辣

撇除地产界人士意见，事实上社会各个界组亦开始加入要求政府撤辣的立场，如曾任财政司司长的唐英年近月表示，目前是减辣时机，但亦要维持“住房不炒”的原则，可酌量减一些“辣招”。而民建联在9月初亦就施政报告提交近90项建议，包括建议适度为楼市“减辣”，容许本港永久居民购买第二个住宅物业时，缴付的从价印花税由现时15%减至6%；合资格海外专才若在港置业，建议亦豁免缴付买家印花税，但如留港未够7年即出售物业离开，则需向对方追收税款差额。

港大张圣典指经济一潭死水　理应减辣

学术界方面，香港大学房地产及建筑系客座副教授张圣典早前亦表示，目前经济“一潭死水”，认为施政报告理应要“减辣”，始终楼市缺乏动力支持，如果有相关政策出台，今年接下来楼市走势平稳，反之跌势持续。