住宅官地、一铁一局本季共推3200伙　九龙城重建项目估值近39亿

发展局昨日（4日）公布，本财年第三季度（10月至12月）卖地计划，季内将会推出1幅住宅地皮，大屿山长沙住宅地皮，合共约110伙。至于一铁一局则会推出3个项目，涉及2,650伙，当中最瞩目为市建局九龙城启德道/沙浦道项目，规模较大，邻近港铁站出口，每呎楼面地价约7,500元，地皮估值约38.89亿元。

美联测量师行董事林子彬表示，新一季度推出的大屿山地皮，属本财政年度其中一幅小型住宅用地，估计可发展为低密度洋房项目，若以每呎楼面地价约5,000元计，估值约4.09亿元，料在区内有发展经验的发展商或财团入标意欲较高。

另外，估计本季的供应焦点将落在港铁及市建项目，而港铁东涌东站项目，估值约23.50亿元，以及市建局的启德道/沙埔道项目，估值约38.89亿元，及盛德街项目估值约29.04亿元。

项目规模不大　料投资金额较细　可吸引中小型发展商

林子彬表示，是次推出的大屿山长沙东涌道住宅用地，邻近太古地产南大屿山住宅项WHITESANDS，项目地皮面积约为20.45t万平方呎，可建楼面面积约8.18万平方呎。他续指，项目适合发展为低密度的洋房项目，可建约20至30伙洋房，并估计项目部分单位或享海景。由于地皮位置较远离东涌市区，属较“冷门”的地皮，惟项目规模不大，投资金额较细，料对中小型发展商或区内有发展经验的财团有一定吸引力。

而同区对上一幅地皮于2019年2月售出，当时楼面地价每呎约12,740元，惟参考近期区内洋房楼盘成交呎价计算，估计是次地皮楼面呎价约5,000元水平，地价估值约4.09亿元。

港铁东涌东站第1期地皮估值约23.50亿

另外，港铁东涌东站第1期项目，规模较大，并且为未来站顶项目，具一定发展潜力，惟区内未来供应较多，并为“开荒”项目，项目落成后仍有不少地盘仍会发展，料有关条件会反映在出价上，故相信入标亦以大型发展及财团为主。若以每呎楼面地价约3,000元计算，项目地皮估值约23.50亿元。

市建局九龙城两项目　估值38.89亿及29.04亿

至于市建局的九龙城启德道/沙浦道项目，规模较大，邻近港铁站出口，并且位处41名校网，故具一定吸引力，料日后发展中小户型为主，若以每呎楼面地价约7,500元计算，地皮估值约38.89亿元。至于九龙城盛德街目，亦算邻近港铁宋皇台站，属市区罕有优质地皮，景观不俗，料同样发展为中小户型为主，主要迎合上车及用家市场，若以每呎楼面地价约7,000元计，地皮估值约29.04亿元。

林子彬补充，值得留意，由于楼市气氛淡静，近期发展商投地意欲亦大减，甚至出现流标情况。最近市场均聚焦施政报告会否减辣或撤辣，料亦影响发展商日后的投地意欲，暂时料入标出价及意欲仍然会较审慎。