施政报告｜卖地收入势泻八成　专家预警︰已陷恶性循环　前景呆滞

本地楼市市况疲弱，发展商入标投地较低，竞投出价也相当保守。2023/24年财政年度，政府合共推出3幅官地，当中只有2幅成功批出，涉及约70亿元。如连同补地价收益计算，估计亦只有约156亿元，仅占全年目标850亿元约18%，表现强差人意，而与2022/23年度全年卖地收入711亿元比较，同比势大幅下挫78%。

资深测量师张翘楚认为，目前卖地市场呆滞，并已陷入恶性循环，直言若果本财年（直至明年3月底）的地价收入可达全年目楼30%，表现已经“好叻”。

两幅官地仅占1900伙、占全年目标比率低至14.9%

综合本财年首三季暂时住宅供应情况，至今合共提供10,150伙，接近全年目标12,900伙的8成。若单计本财年批出的2幅住宅地计，合共最多可提供逾1,900伙，仅占全年目标的14.9%，反映大量的住宅供应并非来自政府。

会德丰每呎7071元夺坚尼地城地　过去21年最平

本财年成功批出的两幅官地，包括今年7月以17.2亿元批出的坚尼地城西宁街与域多利道交界市区住宅地，由会德丰地产夺得，项目预计发展中小型单位，提供约500至600伙。以纯住宅计最高可建楼面面积243,264平方呎计划，每呎楼面地价7,071元，较去年11月同地皮平25.5%，创出港岛区过去21年最平的呎价纪录。

信置财团53.5亿夺近百万呎启德地　涉1325伙

另一幅为启德第2A区2号地盘及3号地盘，于今年9月以53.5亿批出，预计提供约1,325伙单位。该幅住宅地由信置（0083）伙拍中海外（0688）、鹰君（0041）及华人置业（0127）合伙的财团投得，以项目总楼面面积99.23万平方呎，每呎楼面地价约5,392元。

荃湾油柑头首置地流标

至于“港人首次置业”项目、位于荃湾油柑头的住宅地皮于今年8月截标， 最高楼面面积104.63万平方呎，估值介乎约23亿元至41.9亿元。不过，当时仅接获一份标书，最终流标收场，而该地皮亦交由房协承接发展，或未能计入私楼供应之中。

财政司陈茂波早前提及地价收入，本财年至今共录约156亿元，反映扣除两幅住宅官地共约70亿元的地价收入后，其余有多达约86亿元的补地价收入。翻查资料，在今年9月份，有市场消息指出，新世界（0017）粉岭北项目采用标准金额补地价方式完成程序，涉及补地价金额约35亿元，即每呎补价约3,100元，为本财年涉资较大个案。

泓亮张翘楚：卖地市前景呆滞　若全年收入达目标三成已“好叻”

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为，目前卖地市场前景比较呆滞，目前卖地收入连同补地价收益计算，亦仅占全年目标850亿元约18%，形容若到下年三月今年财季结束时，可以达到做全年目标的30%，表现已经“好叻”，故预期土地财政收入将会有一个较大的落差。另政府今年未有推出商业地，他认为金钟廊商业地稀有，即使较安达臣道或旺角商业地每呎楼面地价高三倍亦不过1万元，故可待市场好转时再推。

至于，即使新一份施政报告会有楼市辣招调整出台，亦只会有三个月的火花枪口期，对一二手成交有一个间接刺激作用，料会先刺激楼市交投再到楼价。另外，他又表示，楼价亦会反映发展商如何看待地价。由于目前发展商手上亦有不少货尾，已经造成延后销售的情况，不排除楼价之后会更低，故变相出手买地亦会更平。

卖地市场陷恶性循环　料需待年尾联储局议息结果

他又指，目前卖地市场已陷入恶性循环。 他解释，“政府卖地平咗，补地价期望又会平咗，补地价平咗，咁个恶性循环又会返去个地价又平咗。”他又指，发展商若手上有货的话，投地取态亦会较为观望，会先倾向选择政府地，多于成本较高、手续繁复的补地价地皮或强拍项目，同时亦会期望补地价会再平一点。

他预料，目前发展商将会以清库存为主，相信要等待11、12月联储局议息结果，以及希望下年美国大选前息口可以缓和，方会对个物业及土地市场有正面影响。

可“招商引资”吸引内地或海外投资者

虽然政府暂时只推出3幅官地，但张翘楚不认为是刻意减少地皮数量，市场是否有足够购买力亦十分重要。他认为未来香港北部都会区、明日大屿等大型发展项目，将有大量新土地供应，认为可透过“招商引资”吸引内地或海外投资者参与发展，既可以不需单靠本地某几间大型发展商，亦可减少市场局限性。