银主盘｜拍卖场留神执平货　专家教路买银主盘、碎契楼注意事项！

近年整体经济转差，越来越多业主透过私人拍卖行推出物业拍卖，涉及类型更包括住宅、舖位、写字楼、工厦及车位等，物业类别甚多。环亚拍卖行董事总经理区蕴聪接受《香港01》专访表示，拍卖行角色就如“深水埗地摊”，每期均会出现不少低价推拍的银主盘、事故盘、无契楼，以至碎契盘，吸引众多买家寻宝“执平货”，不过由于每个平价盘都有各自不同的状况，因此必需要了解物业情况才出手竞投。

环亚拍卖行董事总经理区蕴聪形容“拍卖行就好似深水埗地摊一样，各类型货物都有。”他指出，拍卖场中经常出现外间甚少放售的物业，包括沦为银主盘的住宅、车位、舖位等，除了种类多样化之外，物业状况也是五花百门，不乏一些日久失修或者业权复杂的情况。虽然这些物业状况有不同的问题，但仍能吸引不少投资者青睐，原因只有一个——够平！他直言只要价格合适，在市场上有竞争力，拍卖行对任何物业委托都是来者不拒。价钱越抵，越吸引人目光，自然越容易售出。

拍卖行如深水埗地摊　最重要够平！

他详细讲解拍卖行的工作流程。他指，通常拍卖行接受业主委托后，为了令物业成功拍出，拍卖行事前会有许多准备功夫，首先需要提高物业的曝光率，拍卖行会于各类媒体刊登广告、帖文宣传，举办睇楼团等，以接触到更多潜在买家。而某些另类物业，拍卖行更需要主动联络相熟买家询问意向。

流拍不可直接“收工”　需与业主、买家双方重新沟通

直到拍卖当天，场上气氛都会影响买家出价，区蕴聪指，台上拍卖师担当一个很重要的角色。拍卖师需要把握好节奏，例如决定每口价、何时“扑锤”等；所有决定都需要拍卖师凭个人经验去临场判断。一场拍卖会历时长约2小时，最多可推拍50项物业。他透露为了避免消耗准买家耐性，拍卖行也倾向将较多人有意向的项目率先进行拍卖。若物业不幸流拍，拍卖行也不是就此“收工”，过后仍需与业主及买家双方重新沟通，不放过任何一丝成功售出物业的机会。

有别普遍地产代理　拍卖行以卖家为先

区蕴聪认为，拍卖行除了帮客人出售物业外，更是让业主了解自己物业的平台。“拍卖行的工作不只是于拍卖当日推出货品而已。拍卖事前的估价、寻找准买家、流拍后与双方议价，每个阶段都需要与业主报告及检视。这是一个漫长的过程，即使最终没有成功沽出，业主也能从中更清楚自己物业的情况。”他补充，拍卖行一般以卖家为先，正正只是拍卖行与普遍地产代理行的最大分别。

需提防银主盘、事故盘、无契楼、碎契楼等特殊物业

每场拍卖会也会涉及各类型的物业，而且每个物业状况也可能会有特别状况，若买家在拍卖场找到心仪物业，竞投前有什么事项需要留意？区蕴聪直言“最紧要系联络拍卖行睇楼同了解背景先！”

区蕴聪表示，拍卖行中充斥不少特殊物业，例如银主盘、事故盘、无契楼、碎契楼等，情况有别于一般物业，买家必须事情了解清楚并接受才可购买。因为透过拍卖成功投得物业后，不需要签下临时买卖合约，而是直接签订正式买卖合约，若到时反悔就太迟！违约的准买家有机会需赔偿双倍订金、佣金，甚至补回业主重售物业后的差价。

买碎契楼收租或遇“打官司”风险

他以碎契楼举例说，住宅物业由3个业权人共同持有，可能其中一名业权人抵押物业向财务机构贷款，最终无力偿还被债权人没收三分之一业权。此时，另外正在单位居住的两名业权人，则要面对业权不完整的情况。

若有买家对上述物业被没收的三分之一业权有兴趣，买家则需要多加留意，如买入碎契业权后想用作收租，则要与另外两名业权人商讨迁出并共同出租物业；若想直接统一物业业权，则要向其余两名业权人提出收购。假若新买家与两名业权人未能达成共识，或许需要“打官司”。

建议入市碎契楼　买家与业主预先沟通

他又举例说，过去曾有资深投资者买入碎契楼打算收租，不过与正在单位居住的老人家未能达成共识，最终要“打官司”，惟法官判决老人家可继续居住单位，令投资者统一业权大计未能达成。因此他建议买家可以在拍卖前，与业主先行商讨共同收租或收购余下业权的可行性，及后才在拍卖会正式出价。

无契楼指未能提供“正本”楼契　买家需FULL PAY

至于无契楼方面，他指出，无契楼其实是指未能提供“正本”楼契的物业，物业已遗失整份或部分楼契，其价值也会正常单位低2至3成。一般而言，该类单位的业权是没有问题，但由于没有楼契，新家难以向银行承做按揭，买家需要有FULL PAY的准备。

银主盘要留神“多按盘”　识别卖方是否“头按”银主、持有楼契

银主盘方面，他表示，市场上的银主盘通常都没有楼契问题，因为若楼契有问题，银行是不会轻易批出贷款。不过他表示需要多加注意“多按盘”，即业主抵押单位向多家银行贷款，此时买家需要留意卖方是“头按”，或是“二按”、“三按”等。若果物业由“三按”作为卖方推出，楼契有机会仍在“头按”手中，因此买家未能取得楼契向银行承做按揭，届时或有需要FULL PAY全数楼价，大失预算。

事故物业要查册检查死亡登记

处理事故物业方面，作为代理必需要尽力向买家披露相关资讯，例如透过查册检查单位会否有死亡登记，若有死亡登记资讯，相关资料会显示业主是否在单位过身。不过他指出，死亡登记通常只会显示业主的资讯，若果是非业主本人在单位内过身，则不会提及。面对上述情况，他指出，需要从各个渠道确认单位是否事故物业，如向管理处、同屋苑街坊、当区代理等了解。

短成交期已属“咸丰年前”　普遍已延至2个月以上

对于坊间指拍卖的物业成交期短，只有30日至45日，买家或难以承造按揭。他却表示今时唔同往日，30日至45日成交期已是“咸丰年前”的事。现时物业成交期大多为2个月以上，比过往充裕许多，如买家有需要拍卖行亦会尽力向银行争取延长时间。

不过若买家仍然担心按揭问题，他亦建议最好事先咨询银行批核按揭。至于前业主若欠下水电煤、物业费等需要新买家支付的情况，他亦表示较为罕见，因为这类费用通常于成交日结算，甚少会牵连至新买家。