施永青：次季楼市好淡争持　发展商劈价、移民潮未止成隐忧

中原集团创办人施永青近日撰文指，之前积累起来的楼市购买力，形成疫情后的楼价反弹，惟当需求在第一季耗尽后，今后的发展得看增量需求是否可以不断作补充。他又认为，今年第二季楼市将呈好淡争持，并提出利好、利淡的六项因素。

他续指，从负面一点的角度来看，住宅楼价反弹的势头已经受阻，升不上去，楼价只好回落去试支持位。因此，首季反弹得多的地区，二手楼价出现一定幅度的回落一点也不出奇，关键是跌幅会否超过去年年底的低位。

他估计，这种悲观的担忧应不会成为事实。因现时是准买家不肯追价，但并没有要求把业主的要价锄至新低才肯入市。现时楼市只是好淡争持，方向不太清楚，所以交投较疏落。

提三大负面因素　发展商劈价、移民潮未完

施永青提到，市场上影响最大的负面因素有三点：一是发展商手上仍有不少新盘等着要价，为了保障销量，发展商都愿意减价，致新楼的售价有时比二手楼还要便宜，因而对二手市场形成一定的压力。

二是地缘政治紧张，台海与南海都剑拔弩张，胆小一点的准买家可能不敢在这种形势下入市买不动产。

三是移民潮未完全停息，身边还不断有人离开香港。这会增加二手市场的盘源，对二手楼价形成压力。

美息快将见顶、北水流入利好楼市

不过，他认为，现时市场上亦不乏利好消息。首先，中国经济复苏的势头相当强劲，首季的GDP增长高达4.5%，相信很快会惠及到世界各处，香港将是最大的得益者。

二是美息快将见顶，市场上的资金会比前充裕，投资者有条件接受较低的租金回报率，而供楼的压力也会比之前小。

三是通关后，多了大陆客来港，他们除会购买名牌外，亦热衷于在港置业。这种情况令香港的楼市多了一个新客源。

经济增长因素具主导性　政治因素料不会太恶化

现时，楼价在一千万元以下的物业，主要是卖给本地的刚需买家，而一千万元以上的物业则还会涉及不少投资者。前者受制于买家的负担能力，而后者则因有内地客源源不绝的补充，售价相对硬朗。

他综合以上众多因素，认为经济增长因素是最具主导性的，至于政治因素，虽然吓人，但不会太过恶化，因此楼市的好淡争持，可在第二季看到眉目，卖方胜出的机会应可以看高一线。