过不了压力测试 仍可借足九成轻松上车？ 准买家睇实3大风险
政府于最新一份《施政报告》中，提出放宽按揭保险计划，助用家以较低首付上车。首置人士9成按保计划的楼价上限，由原来400万元提升至800万元，而8成按保计划楼价上限，则由600万元提升至1,000万元。更吸引的是，如果首置人士未能符合“加3厘”的压力测试，仍可申请承造最高8成或9成按揭贷款，只是保费会因应风险因素作额外调整。
以800万元单位为例，借足九成，首付由320万元劈至80万元，新措施看似大大降低上车门槛，但当中有三大风险要留意，业主分分钟每月要预留更多的开支，兼面对一个潜在“危机”。
市民无疑可用较少的首付“上车”，以供款期30年，按揭利率2.625厘计算，购买800万元单位为例，最高按揭成数由6成升至9成，首付由320万元大减至80万元，新措施看似大大降低上车或换楼门槛。但留心三大风险！
风险一、入息要求大增
由于借贷额增加，每月供款亦会大增，对人工的要求也水涨船高，导致部分市民无法受惠。若市民欲购800万元单位，通过压力测试的收入门槛更大增五成︰原先市民借六成按揭，最低月入只需46,053元，便能通过银行加三厘的压力测试；现时市民最低月入需增至69,079元才能通过压测。
按保公司表示，首置人士即使未能通过压力测试，仍可申请承造最高八成或九成按揭，供款入息比率统一以50%为上限。以此计算，若市民拟购买800万元单位，月供28,919元，最低月入仍需要57,838元，较原先借6成仍升26%﹙11,785元﹚，更需要因应风险因素额外缴付保费。
风险二、缴交15%额外保费 变相增加供楼开支
每月入息门槛大幅上升之余，业主亦要每月预留额外的开支，去支付按保保费。最新措施显示，若市民采用的按揭成数高于原有按保计划，须缴交额外15%的保险费用，保费可随每月按揭还款摊分；未能符合压力测试的首置人士，更要额外缴付保费，变相增加供楼开支。
再以购买800万元单位作例子，如市民计划申请承造九成按揭，须交额外15%保费，保费开支为36万元。如购买1,000万元单位，再承造8成按揭，保费开支为22.56万元。
中原按揭董事总经理王美凤指出，按揭保险计划不同于一般按揭，用家需为银行购买按揭保险，以保障超过楼价6成的信贷风险。而有关按揭保险费用由借款人支付，无需承担由银行承担风险。
在新的按保计划下，最高九成或八成按揭的申请人需是首次置业人士、入息固定、较一般按揭用家严谨，因此只要首置买家成功取得按保，基本上银行一定会批出贷款，不过要留意的是，即使肯支付贵一点的保费，以避过压力测试，按揭申请人同时也要通过信贷报告及评分。
风险三、业主闻声心雄求“封盘”
政府放宽按揭限制后，由于所需的首付大减，买家购买力大增，市场另一个焦点，就聚焦于楼价会否因政策而即时上升？
香港置业助理营业经理谭征接受《香港01》访问时就认为，未来楼价一定会持续上升，而现实是，在特首宣读施政报告后，他已经至少收到3个业主电话，要求“封盘”或加价。
他解释，现时业主担心自己“卖平咗”，“当你过到压测，买家个购买力强咗，所以700万元的单位，有条件上到800万元，到时首付都只系72万元，好多业主唔想卖平咗，就封盘或者加价，首先会加到750万元，当市场出现5至10个交易接受到750万元呢个价，到时其他业主就会拎番出嚟卖。”
即使有金管局的压力测试，控制买家的杠杆水平，不过他指出，市场仍有“加担保人”等方式去解决，当银行估价开始“估足价”时，业主的开价就会“节节上升”，“400万元楼会加到450万元，600万元楼升到650万元，50万至100万元咁升。”
学者︰未必是一个合适的时机去做
不过，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰就有不同的看法，认为楼价下跌风险大于按保放宽的利好因素。他相信，措施不会令楼价急升，主要因为市场仍有两大的负面因素，包括中美贸易战及社会运动未解决，市场担忧失业率上升，收入受影响，“买楼唔会实赢，都会担心楼价下跌”，因此措施只会令楼市“价跌量升”，预料第4季楼价将跌3至5%。
事实上，假如楼价因为一时亢奋抽升，及后回冷，贪九成按揭上车，随时成输家。中大经济学系副教授庄太量认为，该措施无疑会增加负资产风险，只要楼价跌一成，便会出现不少负资产个案，只要市民置业为个人需要，即使变成负资产，只要维持供款能力亦无太大影响。“维持供款能力”要视乎打工仔“份工保唔保得住”。
中大商学院高级讲师李兆波就指出，政府现时才提高按保限制是“好牙烟”，现时楼价处于下行周期，未必是一个合适的时机去做。他直言，结果决定一切，今次政策的“好与坏”，亦要看楼价走势。他提到，前特首董建华提出“首次置业贷款计划”后，亦令楼价回软，不过十多年后有朋友向他指出，要多谢董建华的政策，令他可以及时上车。因此市场林郑月娥今次举措的评价，好视乎之后楼价的走势，不过他亦批评，林郑月娥未有提出一个“愿景”予市民，“只系修修补补，唔长远！”