【地王流标】高银挞订启德商业地流标　测量师：唔出奇、唔意外

高银金融﹙0530﹚6月宣布挞订的启德第4C区商业地，地皮重新招标后已于上星期（20日）截标，地政总署因不到底价，宣布地皮流标。

地政总署早前指共收5份标书，据记者了解，长实地产（1113）及华置（0127）独资入标；鹰君（0041）、新地（0016）及信置（0083）亦有入标。受经济及社会运动影响，市场早已将地皮估值普遍下调2、3成，至73.45亿到103.6亿元，楼面地价仅8,500至1.2万元。

市场人士对地皮流标不感意外，亦相信问题是出自政府与发展商估价出现落差有关。

张圣典：流标“唔出奇”

普缙执行董事及企业发展部总监（估值及物业管理）张圣典认为，地皮流标“唔出奇”，亦反映市况“弱咗”。他解释，当市况出现下行时，往往会增加流标机会，主要因为政府测量师倾向以过去成交，如6月初市况较好时的数据，去为地皮估价；相反发展商的估值或较“贴地”，使用最新数据，包括测量师最新估价或代理成交等，令两者出现落差。

提到近日社会事件，他指影响最大的是旅游及零售业，亦影响今次商业地的前景，不过是次流标的地皮有全海景，属“靓地”，但由于项目有限定部分面积作酒店，以及不可拆售等限制，若果政府松绑，或对发展有帮助，“交通配套未发展晒，块地要守，出价保守唔出奇。”

陈海潮料政府短期内难再推出

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，启德商业地皮再次流标或反映发展商对经济前景看法较悲观，出价过于保守而未到价，与政府心目中的地价有较大差距所致。

经过连续两次流标后，相信当局未必会在短期内再次就有关地皮招标，或待市况回稳后再作部署。

林浩文：流标唔意外

莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文指，对“流标”不算十分意外，因为跑道上的商业地皮投资额大及资金回收期长，政府的“计算”与发展商的“计算”上存在一定落差，特别在这些不能拆售及大规模的商用地皮上。因发展商会考虑更多项目的未来“现金流”及“出租率”等的因素去计算。

他又指，相信大部分发展商对香港仍有信心，只是近期经济情况及社会运动等不稳定因素会令发展商在出价上“更保守”，估计地皮总发展成本约110至130亿元。

高鐡站商业地若再流标　或需检讨现行机制

另外，就高鐡站商业地皮方面，他维持楼面地价约每呎20,000至28,000元，总价约633至886亿元。他指，这地皮是可遇不可求及有战略性位置，属大型发展商必争之地，估计大型中资亦会入标支持，项目会有写字楼、超5星级酒店、零售及其他商业配套。

不过，他提到，这地皮也流标的话，那政府可能有需要检讨现行机制。