【施政报告】4大发展商农地储备　仅3成起私楼　已可建9个太古城

行政长官林郑月娥发表任内第二份《施政报告》，房屋及土地供应环节惹人关注，其中“明日大屿”计划及调整公私营房屋比例至7：3，长远势增加本港楼市“面粉”，以至“面包”供应。
就公私营合作发展新界私人农地而言，目前大量农地落在4大发展商手中，合共拥有的农地储备高达1亿平方呎。有统计指，即使只是抽出当中的3成农地转换为房屋用地，建屋规模已大于9个太古城。然而，政府增加供应的如意算盘，又是否如此容易打响？

政府《施政报告》提出的“明日大屿”计划，将于明年中向立法会申请拨款，研究在交椅洲和喜灵洲附近分两阶段填海，建造合共约1,700公顷的4个或以上的人工岛。政府称，透过填海所得的土地储备，可规划用作兴建26至40万个住宅单位，供70万至110万人口居住，其中7成为公营房屋。

受消息刺激，愉景湾大地主香港兴业﹙0480﹚今日一度炒高7.6%，收市升3.9%，表现盖过一众本地地产股。不过，政府另一“重头戏”——调整公私营房屋比例至7：3，7成用于兴建公营房屋，却未能刺激于新界持有大量农地的大发展商，其中“农地王”、坐拥4,490万方呎农地的恒地﹙0012﹚今日跌1.8%。其他新界大地主新鸿基地产﹙0016﹚及新世界﹙0017﹚的股价，同样了无生气，分别跌1%及2.7%。

6至7成拨作兴建公营房屋

政府指出，私人发展商合共拥有不少于1,000公顷的新界农地。过去5年，城规会审议了20多宗涉及新界土地的私人屋宇发展的改划申请，总面积约40公顷。但由于基建配套不足、规划考虑因素或地区人士反对，当中只有7宗获得城规会同意。这些获批申请涉及总面积约18公顷，估计可以提供约2, 800个私营住宅单位，远比公营房屋的发展密度为低。

在土地共享计划下，申请所涉及的新增楼面面积，将由政府与申请者“共享”，当中不少于6至7成，须用作兴建资助出售房屋。例如一幅获城规会批准改建10万平方米楼面面积的农地，发展商申请将其楼面面积建议增至100万平方米，新增的90万平方米中，有6至7成须拨作兴建公营房屋，余下3至4成则可用作私楼之用，惟要补足地价。

万亿方呎农地     或可提供12万个单位

然则，一众“农地王”岂非可以借机“激活”旗下新界农地？戴德梁行便指出，若政府考虑利用新界尚未发展合共1,000公顷的农地，其规模约等于3个启德发展区总面积。若以3倍地积比率兴建住宅，每个单位约500呎，将可以兴建64万个单位。

美联物业住宅部行政总裁布少明亦称，目前四大发展商拥有的农地储备高达1亿平方呎，假设抽出当中的3成农地转换为房屋用地，以2倍地积比率，并平均每个单位面积为500呎计算，即可提供约12万个单位，规模已大于9个美孚新邨、11个沙田第一城、7个嘉湖山庄或9个太古城，绝对有助解决香港的房屋供应问题。

戴德梁行︰建议设立标准地价

不过，这个如意算盘亦未必即时可以打响，其中一个关键是发展商有没有诱因参与政府的计划。戴德梁行环球董事、大中华区副总裁及亚太区估价及顾问服务部主管赵锦权认为，这要视乎项目发展规模、最终的地积比率、交通道路及配套设施等因素，“如果要发展商帮手起埋基建及公营房屋，补地价时又会唔会有得扣减？计到数就有诱因，计唔到数就咩都无用！”

赵锦权续称，以往发展商就改划新界土地与政府洽谈补地价，“倾几年都倾唔埋”，令发展商完全无办法做计划。他认为，如果审批过程愈透明，发展商愈计到数，参与的诱因就愈高。戴德梁行建议，地政总署亦成立专责小组，为改变农地土地用途把关，并订立标准地价，提升透明度以加强市民信心。该行亦赞成政府设立双重把关机制，由不同业界的代表组成独立委员会负责监督公私营合作项目，并由政府部门参与审批，令整个计划能够做到公平、公开和透明，令公私营合作不会予人利益输送的印象。

布少明︰觅地增供应刻不容缓

美联布少明则认为，政府现时调高公营房屋比例，觅地以增加供应属刻不容缓。他指出，若未来新供应未有同时大增，或变相令私人住宅发展土地供应减少，有碍未来楼市发展，更可能种下楼价飙升的远因。

以现时土地供应的情况而言，大量增加公营房屋土地有一定的难度。若将公私营发展比例由现时的六四比改为七三比，以长策会去年底公布的未来10年46万个单位目标计算，即私人住宅由原先平均每年约18,400伙(4成)减少至13,800伙(3成)。根据每年一手私楼注册量计算，过去20年一手私楼宗数平均每年约17,700宗；即使过去5年平均亦达15,800宗。由此可见，除非未来供应大增，否则私人住宅供应将进出现“供不应求”的情况。

布少明续称，因早前政府部份私人住宅用地改为公营房屋发展，已令今个财政年度首3季卖地计划涉及的私人住宅新供应不足1万伙，仅占2018至19年度全年私人房屋土地供应目标1.8万伙约55%，达标有压力。