【砖头投资】工厦㓥房频爆蚀让盘 “蚀住走”皆因市梦价幻灭
本港住宅楼价接连破顶，千万居屋亦终于诞生，楼市热度老早蔓延至其他“砖头”类别，车位、工厦、商舖以至单车位皆“炒得不亦乐乎”！
不过，正当楼市处于“收割期”，揸砖头“稳赚”的神话也不是屡试不爽。继㓥舖成为炒家轰烈的“英雄冢”后，二手㓥厦市场亦出现“易入难出”的情况，录得不少平手、蚀让成交，计落点都“跑输大市”。
想当初，㓥厦入场门槛低，租金回报约莫3厘，成为不少投资者心头好，但一心以为“坐定笠六”等物业升值，却可能事与愿违。
㓥厦炒得起，皆因“税魔”作怪。与住宅相比，购买工厦无须缴付15%的“辣招税”，而入场资本丰俭由人，低至数十万元便可，因而吸引了一批炒家进驻。
工厦市场持续火热，利嘉阁（工商舖）最新资料显示，今年6月份共录得575宗工厦物业买卖登记，连续5个月企于500宗之上，期内登记金额总值则微升2%至31.71亿元。其中，“5球”以下的细价工厦持续受到热捧，成交量占6月整体工厦买卖宗数74%，细价及拆售项目成为工厦交投支柱。
细价工厦如“雨后春笋”
所谓㓥厦，有“大㓥”和“细㓥”之分。“大㓥”即收购全幢工厦重建并分间出售，一般而言，会提前推售楼花，而近年“翻新”后的工厦装修精致，由大堂至单位内部均统一风格，并提供智能化管理、24小时出入等服务，打造新潮工厦。
至于“细㓥”则是由个别大银码投资者购入全层或多个大面积工厦单位，简易装修后拆售，相对“大㓥”门槛较低，所提供的单位面积普遍更细。例如莎莎国际（0178）郭少明女婿陈陈振邦于2016年9月以2,650万元购入荃湾金熊工业中心2个单位，并斥资1,000万元翻新后，分间为68间迷你工作室出售，建筑面积由85至266平方呎不等，平均呎价约7,000元，市场预计全数售出后，将套现逾8,000万元，回报甚为可观。
事实上，工厦拆售浪潮火热，近年新盘包括葵涌“都荟METRO 12”、观塘“LOFTER LEGEND”， 新地（0016）拆售的长沙湾工厦“W212”，以及资深投资者罗珠雄拆售的长沙湾“OK688”和葵涌祯昌工业大厦10楼“K Sky”等等。
屡录平手或“蚀住走”成交
上述楼盘拆售销情理想，但二手市场则略嫌冷清。以葵涌青山公路301-305号为例，金朝阳（0878）将其重建成“iPlace”，于2015年时拆售楼花，该工厦楼高23层，提供322伙单位，面积由342至646平方呎，属于“大㓥”。
综合土地注册处和市场资料发现，“iPlace”近日录得不少微赚、平手，甚至微蚀的成交，表现跑输其他“砖头”。该厦一个中层475呎单位，业主以306万元买入，6月中以303.2万元易手，不计及厘印费等杂费，账面已输2.8万元。6月中亦有一个436呎低层3室转让，业主以270万沽出，微赚6.1万元，但计及3%厘印费7.9万元，则输1.8万元离场。
另一个同类型“大㓥”项目——葵涌业成街16至18号星星中心，亦于2015年由星星地产（1560）拆售，楼高19层，每层提供约15个单位，面积由238至705平方呎。其中一个351呎的高层16室，原业主280万元购入，上月底以原价沽出，以3%厘印费计，料业主损手8.4万元离场。另一个352呎的高层12室，原业主以253.4万元购入，去年6月以240万元易手，较购入价低13.4万元；接手的业主于7月度再度以240万元转手，以3%厘印费计，料业主损手7.2万元离场。
发展商为工厦“增值” 增添非法用途想像空间
市场录损手转让，投资超过30个工厦项目、星汇资本执行董事兼首席投资总监陈建中认为与项目定位有关，为工厦“造梦”增添买家想像空间，提升一手工厦售价。他表示，发展商买入原则工厦、甚至全栋工厦后，将其重新包装后再拆售，售价未必能反映“真实”价值，略嫌有“发水”成份，“市场对工厦用途充满憧憬，‘大拆家’借此包装产品，如装修媲美私楼、智能化管理、独立厕所、企图为工厦‘增值’”。
陈续称，所谓“增值”，其实是令工厦价值体现于非工业用途，如商业用途，甚至“偷鸡”住人。他举例称，发展商往往将限于“工业用途”的工厦定位为“工作室”，但此举可能触及灰色地带，即租客以㓥厦作为办公室，但并无生产实质货品，要辩称在此“生产”意念，以符合“工业用途”的定义。“发展商系创造市场、创造需求，标榜做工作室用途广泛给予买家无限想像空间，变左个（工厦）市场偏离（工业）定位，（发水后）价值将来未必兑现到”。他还指，有些代理会向准买家暗示㓥厦有住宅用途，“希望你同住宅呎价相比”。
再者，他指发展商把项目㓥得很小，再提供高成数按揭，拉低入场门槛，一手买家自然出得起价。但实质回报上，陈认为出租予“住宅”的回报最高，但涉及违法风险，以及真正作“住宅”租客不多，业主只好出租作其他用途如仓储等，回报大打折扣。因此，他相信租务市场并不蓬勃下，而二手买家须付最少6成首付，接货难度更大，形成业主“易入难出”的情况，自然要折让和原价“求售”。