盘点上半年3大居屋楼王　近千万“癫价”是这样炼成！

有得拣，你会拣居屋定私楼？正常来讲，心怀“业主梦”的你，手头现金不足，才会选择门槛较低的居屋作上车“踏脚石”。不过，现实是本港楼价屡创新高，连带“居屋王”一间接一间诞生，今年上半年筲箕湾东旭苑一个三房户，是以未补价近900万成交！
上述亦非个别例子，居屋“癫价”浪接浪，今年上半年已刷新3项“居屋王”纪录，“近千万”居屋亦有人“敢接”。买家“勇字行头”，令居屋造价疯狂的现象，有学者认为，本港整体楼价上涨，推升二手居屋成交价是属“正常”，而楼价不跌，居屋已难再成市民置业的“踏脚石”。

今年上半年，500万元以上的居屋屡见不鲜，市民上车由“梦想”变“幻想”。据利嘉阁数据显示，上半年全港共录2,348宗居屋二手买卖登记（包括第二市场及自由市场），当中价值600万元或以上的买卖登记更升逾1倍，由去年下半年的203宗急增112%至今年上半年的430宗；价值500万至599万元组别亦录得705宗，大增70%。

居屋成交金额更创有纪录以来最高。利嘉阁数据显示，今年上半年每宗居屋二手成交平均作价高达499.7万元，较去年下半年的455.4万元再升9.7%，续创96年至今有史以来最高。《HK01》为大家总结上半年的“居屋楼王”、“绿表居屋王”，以及“呎价最贵居屋王”，剖析“癫价”入市心理。

已补地价居屋楼王︰深水埗千万楼

现时要在港买大单位，动辄过千万。房协旗下深水埗乐年花园，有23年楼龄，上月初2座中层A室、面积624方呎的三房单位，以980万元于自由市场价﹙已补地价﹚售出，呎价15,705元，虽未破千万大关，但已打破今年3月旺角富荣花园售920万元旧纪录，成全港居屋成交金额历来新高。

中原地产西九龙长沙湾喜雅分行经理雷泽麟表示，由于原业主已为单位“补地价”，可以在自由市场买卖；而且乐年花园有一定历史，可说算是区内“楼王”，实用率及设备都与私楼相差不大，有一定的质素，虽全屋苑只有约7个放盘，故吸引不少买家“睇楼”。

雷泽麟认为，录得近千万成交“不算贵”：“信和（0083）之前于长沙湾投地，中标价都超过17,000元呎；附近同为房协项目的喜盈，最近600多呎三房成交价亦达1,228多万元，只要有成交，市场可承受就不算卖得贵。”

绿表居屋王：东旭苑

属居屋王“常客”的筲箕湾东旭苑，以三房单位为主，加上有海景，因此日前东晓阁高层5室以893万元（未补地价）易手，实呎逾1.37万元，膺全港绿表居屋王。

中原地产筲箕湾形荟分行副区域营业经理黎百祥表示，屋苑邻近地铁站，部分单位更正对海景，可望至嘉亨湾，如上述破顶成交的居屋王单位。

他指现时屋苑放盘不足10个，但大部分业主叫价愈叫愈高，最新叫价已较上月叫高约1成，相信是业主惜售，“知道单位比较抢手”，故提出的要求愈来愈高。他直言业主多自用单位多年，没太大供楼压力，并不急于放售，故提出高价放售，符合高价才会考虑。

另外，黎表示，东旭苑成交多是绿表客，因现时该屋苑单位的绿表叫价，同私楼尚有一段距离，而一旦补地价后，价钱将高过私楼。他相信，对绿表客而言，相较同区私楼，始终要出的本金较少，故对绿表客有一定吸引力。

最豪居屋︰何文田冠熹苑呎价创新高

何文田冠熹苑楼龄18年，坐落半山地段，吸引不少买家；一个高层1室、实用面积211方呎单位，上月初以398万元获承接，呎价约18,863元，为全港居屋呎价最高。

中原豪宅STATELYHOME九龙豪宅区分区经理张汝智指出，冠熹苑位处地段较好，属传统校网区，交通比区内私楼如ONE HOMANTIN等更方便， 而且拥有向南或向东海景，不少未能负担强近私楼的买家，倾向转购冠熹苑。

他又表示，即使林郑月娥推出新居屋措施，未有影响买家或卖家心态：“业主或买家都心水清，入表的那么多人，你抽到先算啦！”他透露，有个别高层单位放盘呎价已过两万元。

居屋过千万“不足为奇”

出现千万居屋的成交，看似“天方夜谭”，但香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量指出，目前所谓居屋“癫价”，其实非常“合理”。

他表示，目前居屋楼价只不过是跟随整体二手楼价上升，二手居屋成交价的折让，仍然维持在同区私楼楼价约30%水平；但以目前市况去看，准业主不应再视二手居屋为“上车盘”：“就算有折扣，再升都没可能负担，脱离购买力，年轻人不要想一出社会就可以用居屋上车。”

庄太量指，要逆转居屋“癫价”，就要从楼市“辣招”入手：“现在证明了辣招不可以压抑楼价，政府立论错误，政策只是将整个二手市场锁死，长远要放宽措施，释放二手盘源，令楼价降温。”

陈海潮：部分居屋质素高　过千万成交不足为奇

利嘉阁地产研究部主管陈海潮的分析与庄太量相若。他指，过去27个月楼价已升约4成，二手居屋楼价上升属合理，而且部分所谓“癫价”居屋，质素较高，位置理想，加上买家置业时，亦会考虑单位大小，虽说市场上不少价值1,000万元新盘，但呎数相对细，若果买家对面积及地点有要求时，便会考虑买入二手居屋，因此推升二手居屋成交。

但他预料，在中美贸易战及美国加息等负面因素影响下，本港下半年楼价升幅或放缓至5%，二手居屋的升势将跟随大市放缓，但相信，部分位置较好、高质素及面积较大的居屋单位，“下半年有过千万成交亦不足为奇”。