2024回顾｜十大屋苑几乎全插水　交租贵过供楼或致“租转买”

今年年初楼市全面撤辣，二手楼价曾迎来小阳春，中原CCL指数于3月底升至年内高位，报147.08点。惟撤辣效应“昙花一现”，发展商低价去货下，一手楼市“旺量不旺价”。二手市场的叫价能力同时受压，楼价升势无以为继，其后CCL指数于9月底低见135.86点。楼市低迷之际，另一边厢人才计划令短期租屋刚需大增，租金逆向急升破顶，据差估署统计，9月私楼租金指数连升7个月，并创逾5年高位，报196点，楼市同期出现租金升、楼价跌的现象。但其后进入减息周期，市场传来放宽按揭及内地救市组合拳等利好消息，楼市气氛再逐渐回暖。

《香港01》翻查截至今年12月十大屋苑的网上估价资料，发现十大屋苑个别中层单位季内楼价回稳，按季微升0.13%至2.76%。但年内十大屋苑仍然“九跌一升”，楼价跌幅介乎1.42%至8.09%，惟新界区沙田第一城逆市反升2.19%。若拉长至三年结算，十大屋苑楼价同样跌势难逃，录得介乎21.34%至29.47%跌幅，当中港岛区太古城“跌得最甘”，三年间楼价插水29.47%。

对于楼市表现，利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，近年来香港楼价呈现下滑趋势，自2021年9月创历史新高后，楼价便逐步回落，至今已累计下跌约27%，主要是受到高息环境、经济复苏缓慢以及新盘库存积压等因素的影响。

但近月来，利好楼市的因素持续出现，当中最大的推动力是9月中旬开始的减息措施，加上中央的救市政策以及港府放宽按揭，这些措施均刺激市场的交投回升，并带动楼价止跌。

沙田第一城估价表现亮眼　年内唯一楼价见升

新界区方面，以嘉湖山庄、沙田第一城、映湾园三伙中层户作估价比较，本季录得0.83%至2.76%升幅；年内嘉湖山庄及映湾园分别跌1.42%及3.52%，但沙田第一城逆市造好，同比升2.19%。而将拉长至三年结算，三个屋苑皆跌21.34%至26.21%。

十大屋苑中，沙田第一城估价表现最佳，不仅季内录得2.76%升幅，为十大屋苑季度最高升幅，亦是十大屋苑今年内唯一录得升幅的屋苑，同比升2.19%。

港岛太古城季内楼价回升　未能扭转三年跌势

而港岛区方面，海怡半岛、康怡花园及太古城以今年第四季计，估价录得0.13%至2.53%升幅；如若以全年结算，三者则跌4.32%至8.09%；而拉长至三年计，跌幅则扩大至27.3%至29.47%。

港岛区中，太古城季内升幅最高，若以太古城一伙中层户作结算，截至今年10月单位估价为950万元，到今年12月单位估值回升至974万元，季内升24万元或2.53%。即使楼价近期有所上升，但升势仍无法弥补过去的跌幅，以三年计，太古城仍跌29.47%跌幅，为十大屋苑最大跌幅。

九龙区本季估价平稳向上

至于九龙区，四大屋苑季内估价表现平稳向上。以丽港城、新都城、黄埔花园及美孚新邨四伙中层户作估价，季内升0.66%至2.6%；而今年及三年内跌幅持续，分别跌3.99%至7.23%跌幅及25.97%至29.26%。

近期租金上升　推动楼价谷底反弹

楼市季内回稳，据土地注册处最新资料显示，11月住宅物业（包括一手私宅、二手私宅及二手公营房屋））录6,587宗注册，较10月的4,987宗增加约32.6%，连升2个月，创7个月新高。香港大学房地产及建筑系客座副教授张圣典表示，每逢楼市走低，发展商通常会以低价推售新盘，分流大量二手市场的购买力，导致二手业主不得不劈价出售，“发展商优惠较多，小业主好难竞争。”然而，目前二手市场的“恐慌性放盘”（大幅劈价出售的楼盘）现象已大幅减少，加上进入减息周期，楼市正步入巩固期。

此外，撤销辣招前，较少投资者入场，导致市场上的放租单位减少。然而专才计划及内地学生来港，导致租盘需求相对增加。在供应少于需求的情况下，租金水平往往会被推高。当投资者发现租金回报增加，投资物业成为更具吸引力的选择，从而纷纷入市，增加楼盘需求，对楼价有支持作用。

租金升至接近供楼成本　张圣典：用家将“弃租转买”

张圣典续指，当租金上升至接近供楼成本时，“可租可买”的用家往往会选择“弃租转买”。对此，《香港01》对比现时租金水平与供楼成本，统计截至11月初，相关计算以十大屋苑个别中层单位的实用面积为基准，参考汇丰银行供款息率为3.625厘，假设买家承造6成按揭，采30年还款期；而每月租金水平以中原11月调整实用呎租计算。

若借6成按揭　十大屋苑全数“供平过租”

计算发现，十大屋苑中，全数屋苑的每月供款低于月租，大约低3.54%至26.64%。 当中新界区映湾园，以一伙实用面积940平方呎的中层户作基准，每月供款约22,438元，而同期每月租金约30,588元，即月供较月租低约26.64%，为相差最多的大型屋苑。

陈海潮：减息促用家“租转买”

陈海潮亦指，减息后因贷款成本降低，使买楼较租楼更具吸引力，通常会促使“租转买”出现。如未来持续减息，相信会有更多租转买的情况发生。张圣典补充，用家“租转买”将进一步增加楼盘需求，助楼价止跌回稳。

若借8成按揭　“供平过租”缩减至两个屋苑

惟若以8成按揭计，“供平过租”的情况就会有所减少，十大屋苑中仅有两个大型屋苑出现月供低于同期月租，分别是黄埔花园及映湾园，两屋苑月供较月租低0.34%及1.13%。

由于按揭借款贷增加至8成，太古城的月供金额将高达3.58万元，以一伙实用面积706平方呎的中层户作基准，楼价约972万元，其供款较同类户型每月租金约2.76万元，高出30%。

明年租金回报将放缓　料楼市平稳或升5%

展望2025年楼市，张圣典指，近期楼市回暖，在楼价无显著下跌的情况下，料来年租金回报率的升幅将减慢。至于楼市走势，他冀明年楼市平稳，但最终效果还需视乎发展商的开价情况，预计发展商将继续以量取胜，价钱不会过于进取。由于市场仍需要时间，来消化这些一手盘，预计明年楼市有望巩固现有水平，但上升幅度可能有限。

陈海潮则表示，明年楼市走势将取决于多种因素，包括经济环境、息口走势、政策变动及市场需求。整体来说，若经济持续回暖，加上减息周期持续，楼市有望慢慢回升。他预计，全年整体楼价看涨5%，其中中小型物业楼价料升6%至8%，而豪宅楼价则预计上升3%至5%。