受甲厦待租率高企拖累　戴德梁行料明年租金再挫9%

甲级写字楼净吸纳量录得连续五个季度正增长，待租率高企令整体租金仍然处于下行周期。戴德梁行表示，甲厦年初至今(截至11月中)净吸纳量逾100万平方呎，租金同期下跌5.9%，预计2025年租金在供应增加情况下将再下调7%至9%。

第四季(截至11月中)甲级写字楼整体净吸纳量回落至46,000平方呎，但仍是连续第五个季度录得正吸纳量，并带动年初至今录得逾102万平方呎净吸纳面积，创下自2019年以来新高水平。由于季内未有新写字楼项目落成，整体待租率轻微下跌至19.2%的水平，亦是连续第二季录得下跌。

第四季的新租赁活动以银行及金融业为主，占整体约三分之一，惟教育行业(占12%)的需求也明显上升，市场接连录得大专院校承租写字楼个案，例如香港科技大学及香港大学于第四季分别在九龙东宏利金融中心和金利丰国际中心租用逾万呎以上写字楼。

甲级写字楼租金于第四季(截至11月底)持续调整，按季下跌2.1%，年初至今累跌5.9%，至每月每平方呎约45.1元。不过，受到保险公司需求带动，尖沙咀租金年初至今仅下调2.3%，表现优于整体市场。

甲厦租赁市场气氛取决于IPO及股票市场

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉表示，香港甲级写字楼今年(截至11月中)暂录得100万呎正吸纳量，加上待租率连续两季回落，反映写字楼市场气氛相对改善。展望短中期市场，甲级写字楼的租赁市场气氛除受到整体经济复苏情况影响外，仍然需要取决于本港首次公开招股(IPO)及股票市场的表现，以带动相关行业对写字楼的租赁需求。

然而，由于明年甲厦供应将达到约350万呎，预计待租率将会处于20%以上的高位水平，因此预期2025年甲级写字楼整体租金将会继续下跌约7%至9%。

零售商舖市场方面，萧亮辉指，回顾商舖市场过去一年表现，虽然访港旅客数字继续上扬，但整体零售消费气氛未能延续去年升势，面对旅客和居民消费模式的改变，大部分零售商仍处于调整期。

明年核心一线街舖租金料升5%

今年核心区一线街铺的租赁活动比去年明显更为活跃，但始终顾客消费模式仍存在不确定性，国际品牌取态大多保持审慎而未敢扩张，相信来年租赁需求将继续以期望藉香港作为跳板的国内品牌为主导，逐步吸纳一线街道的空置舖位。展望2025年，相信中央政府一系列刺激经济和消费的措施会继续惠及香港零售业表现，包括最近宣布恢复深圳居民“一签多行”计划，预期明年第一季零售业总销售货额有望同比回升3至5%，而全年各核心区一线街舖租金有望录得3至5%单位数增长。

至于大额非住宅物业投资市场，该行指持续高息环境使资本市场交投维持淡静，出租公寓项目成投资焦点。戴德梁行执行董事及香港资本市场部主管高伟雄表示，2024年大额非住宅物业投资市场（截至12月6日）暂录65宗大额成交，总成交金额较去年全年跌41%至285亿元。

面对高息环境下的资金周转挑战和高昂利息支出，业主在放售物业时更愿意提供折让，各类型物业价格持续回调，平均每宗成交金额也有所回落，为具资金实力的投资者和自用型买家提供捞底寻宝的机会。物业投资市场活动继续由本地买家支撑，2024下半年，本地资金占总成交金额的接近一半，另有中资和外资参与大宗交易，分别占投资总额34%和17%。