珺珑湾拖佣1.5亿②｜新盘回佣条款存漏洞？ 一文拆解特殊协议手法
恒大．珺珑湾（现改名缇岸）早前被爆拖欠地产代理佣金，先后遭三间本地地产代理商包括美联物业、香港置业和中原地产入禀追讨。近日《香港01》接获恒大．珺珑湾（现名缇岸）业主求助，指买入单位以来已事隔4年，但一直未能收到地产代理所承诺的回佣及回赠。涉及苦主人数超过300人，估计牵涉的佣金高达1.5亿元。
苦主之一的林先生在经过多方追讨后，发现最初与美联物业签署的回佣纸的条款存在漏洞，其后怀疑美联与发展商达成协议，利用条款漏洞而拒绝发放佣金。《香港01》向熟识房地产范畴的卫达仕律师事务所朱宝琼律师查询，她表示回佣纸条款比较简单，容易存在漏洞及灰色地带，令地产代理有更大空间去诠释条文并进行处理。建议业主们发起诉讼，寻求法律途径解决。
至于美联发言人回复《香港01》表示，于2021年底应收之“恒大．珺珑湾”代埋佣金，至今仍有超过一半未能收回。又重申尊重合约精神，无意拖延支付该项目的现金回赠。
已签订回佣纸、惟受数项条件限制
事件追溯至2021年林先生与美联协议签订的现金回赠确认书（俗称回佣纸），上方虽清楚列明买家经美联买入单位后可获15万元回赠，但同时需受数项条件限制。
代理需收到“全数”佣金才发放回赠
其中一项为美联需从发展商处收到物业的“全数”佣金才会发放回赠。而美联其后声称由于林先生的单位目前只从发展商处收回2万元，距离全数15万元佣金还差13万元，尚未“收齐”数。因此基于上述的条款而未能支付回赠。
美联与发展商达成佣金协议、市传“卖一间回三间”
林先生对于美联的说法感到质疑。首先，美联于项目拖佣风波后曾公开宣布已就佣金一事与发展商达成协议，并获委任为项目的独家销售代理。
而当时市传恒大．珺珑湾发展商提出的新方案为，地产代理每售出一个恒大．珺珑湾的货尾单位，发展商便会额外支付前期欠付的两个楼价相若单位的佣金。即代理卖出一伙单位，即可领取三伙单位的佣金，当中有两伙为之前所拖欠的单位佣金。
↓↓恒大．珺珑湾拖佣案时序表↓↓
重新销售再卖出150伙 惟早前300伙无一人收到佣金
林先生指，自项目恢复销售委托以来，根据成交记录册后显示，项目已陆续售出约150伙单位。若按该方案计算，发展商理应已经支付约300伙之前受拖欠的单位的佣金，代理行亦理应收到报酬从而发放回赠。但至今群组内超过300名业主，没有一人成功收到代理的回赠。
加上发展商“福彩发展”负责人曾向林先生表示，已向美联支付约4,000万元佣金。林先生感到非常不解，明明自己的单位佣金仅15万元，为何美联一直坚称未“收齐”数。
协议做法非常规、佣金并非支付个别单位
随后林先生前往福彩发展的母公司东建国际的办公室，并成功堵截福彩发展董事王彬然查询。王彬然解释，福彩与美联达成的协议中，支付佣金的形式为一笔笔特定金额，只要达成某个条件后福彩会向美联支付一笔单独的佣金，但没有写明佣金会用作支付个别单位。即佣金的发放条件并不是常规的每卖出一间单位，就支付该单位的佣金。林先生才恍然大悟，并质疑该做法存在漏洞。
怀疑美联将佣金平分至所有单位、无法“收齐”数
林先生表示，有理由相信正是由于协议没有写明佣金是支付哪一个单位，美联大可以将收到的佣金平分至每个受拖欠的单位，而不是率先偿还部分单位。因此所有单位都只收到了一部分佣金，但碍于回佣纸条款限制，只要单位未完全“收齐”数，业主都无法获得回佣。
林先生这个推断亦符合早前获美联回复，声称其单位目前只收回2万元，而这个“2万/15万”的进度到底何时完成，似乎仍是遥遥无期。
或待项目全数沽出余货才可取回佣金
林先生认为这个漏洞根本是发展商及美联有意为之，双方刻意串谋令买家根本收不到回佣。只要项目未全数沽出所有余货，他们买入的单位就不可能100%收齐佣金“咁多个单位，就算每个单位少2蚊都系未收齐。”
对于是次事件，他感到非常愤怒及无奈，他表示从没有想过原来发展商及香港领头羊的地产代理行，会用这种欺诈的手法骗取市民。而目前项目尚有200多伙货尾单位未卖出，林先生认为取回佣金的机会渺茫。
“新鸿基个凯旋门卖左26年，直到上年（2023年）先卖晒最后一个单位...26年后我都化左灰啦！”
回佣纸为正式合约、惟条款简单容易存在漏洞
就上述情况，记者向卫达仕律师事务所朱宝琼律师咨询，到底美联与林先生签订的回佣纸是否具有法律效力呢？律师指，回佣纸是有关回赠细节的书面证明，单凭此文件，安排是合法的。回佣纸本质上是一份合约，如列明的条件已达成，代理理应根据承诺发放回佣。
不过，回佣纸条款的确比较简单，因此容易存在漏洞及灰色地带。例如何谓“该物业全数佣金”没有定义，亦未有一个特定的限期内要求美联支付回佣金额，因此美联会有更大空间去诠释条文并进行处理。
条款对“全数佣金”定义不清晰
至于美联是否可以“未收齐”数为由拒绝发放佣金，朱律师解释由于条款对“该物业全数佣金”没有定义，所以现阶段难以判断其是否一个合理的原因。在法律诉讼中，法庭除了会以“合理性(reasonableness)”去定夺外，亦会尊重各方的商业考量及安排。如发展商及代理的协议中的确没有写清楚佣金支付是否与单位出售先后有关连，法庭未必认为现时做法完全不合理。当中仍视乎有没有其他证据，如发展商及代理的会计纪录等等。
因此对于整起事件，朱律师还是建议业主们发起诉讼，寻求法律途径解决。当中许多发展商或代理方口头声称的佣金协议内容，亦可透过法庭要求他们披露相关文件及证据。
美联：合作协议属商业机密、美联应收之佣金有一半未能收回
记者随后向美联物业作出查询，包括目前佣金发放的情况，及接受恒大．珺珑湾独家销售委托的原因等等。美联发言人回复指，美联作为地产代理，不定期会获得发展商独家销售委托，双方的合作协议属商业机密，恕不便披露细节。不过美联表示，美联于2021年底应收之“恒大．珺珑湾”代埋佣金，至今仍有超过一半未能收回。
佣金是地产代理收入命脉、已尽一切努力追讨
美联续指，佣金是地产代理收入的命脉，发展商拖欠佣金，除了影响员工的生计，还令其公司声誉受损，因未能支付现金回赠予买方，令买家误会我们不守诺言。美联在致力销售的同时，亦高度重视客户关系。因此，公司已尽一切努力，以及采取一应所需的行动，全力追讨未收到之佣金。
无意拖延回赠、希望与业主一同促请发展商尽快支付
美联重申，尊重合约精神，无意拖延支付该项目的现金回赠，亦希望与业主一同促请发展商尽快支付该项目拖欠的佣金。公司将于收到发展商就相关物业缴付全数佣金后，按回赠确认书的条款支付相关回赠予买家。
福彩发展母企东建国际未回应
记者同时亦去信及致电“福彩发展”的母企东建国际查询，惟于截稿前未有回应。