估价不足｜新盘劈价、高回佣累事　银行估价插3成、上会恐擡钱2球

本港楼市表现持续疲弱，政府于本年度《财政预算案》落实为楼市全面撤辣，买家无须再缴三大辣税。虽然撤辣后本港一手新盘成交即时反弹，3月份全月新盘市场录约4,172宗成交，创11年单月新高。不过自2月撤辣后至今，中原城市领先指数CCL（下称：CCL）先升后跌，反映对楼市表现似乎“旺丁不旺财”。

而且今年本港楼价较2021年8月时CCL历史高位191.34点比较，仍然累挫逾27%。换言之，楼价表现不升反趺，而银行对单位估值亦随之下跌。有市场消息向《香港01》透露，有不少于近年楼市高位选用建筑期付款办法的买家，因发展商“明劈”主动大幅减价、“暗劈”采用高回佣策略，目前正面对银行估价较成交价下调三成的情况，因此忧虑收楼后或会无法借足按揭，变相要擡钱上会才能完成交易。据悉，有买家遇上严峻情况，或需要擡钱接近“两球”才能解决银行上会问题。

长实飞扬第二期“明劈”　前后两期呎价相差近17%

新盘估价不足情况出现在大型楼盘，当中包括长实（1113）及新地（0016）合作发展的屯门飞扬。

屯门飞扬第一期于2022年6月今日公布首张价单涉及80伙，折实平均呎价15,050元，入场一房户折售价437.2万元起。当时长实执行董事、“楼神”赵国雄更形容首批价单为“笋到飞起价”。而事实上飞扬第一期开价吸引亦成为市场焦点，首轮销售当日更是逼爆红磡置富都会售楼处，排队人龙更伸延至商场外的天桥。

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飞扬第二期作“深水炸弹”

不过相隔不足一年，长实于2023年3月再推飞扬第二期，首批折实平均呎价仅12,509元，较第一期大劈近17%，即时成为市场热话，当时长实执行董事赵国雄形容，第二期单位为“深水炸弹”价，希望可以制造更多机会让市民置业。

飞扬第一期开放式户估价跌一成

不过，这个来自二期的“深水炸弹”，似乎对飞扬一期买家未必太友善，目前该类买家仍要面对估价不足而补钱上会的风险 。据市场消息指，飞扬第一期有中层开放式单位业主，正面对估价不足的情况。

业主或需擡钱35万补回差价上会

据了解，该业主当初以约390万元入市，原本预算承造九成按揭上会。惟撞正楼价下跌及第二期减价，该单位最新的银行估价亦已下跌约一成，以原本银行可承造351万元按揭计，在估价下跌后银行亦只能借315.9万元，换言之，买家亦先需补回35.1万元差价方可完成上会。不过，如手头上现金不足更有机会挞订离场，亦不排除日后面临被发展商追差价的局面。

柏珑I及II估价较两年前成交价低最多27%

此外，由信置（0083）、嘉华（0173）、中国海外（0688）合作发展的锦上路站上盖物业柏珑I及II，最近也有买入该盘楼花单位的小业主忧虑银行估价不足的情况。该屋苑原定在2024年10月及11月落成，因此不少采用建筑期付款办法的买家已开始向银行及按揭转介公司查询。

据了解，部份业主已获银行回复，不过最新银行估价已较2022年楼盘开卖时买入价回落约15%至27%，因此不少业主非常担忧需要擡钱上会。不过柏珑I及II在8月份公布，将延迟4至5个月至2025年3月4日及3月17日落成，一众小业主暂时毋须上会。

“暗劈”高回佣手法令银行收紧估价　估价不足要擡钱上会

除了发展商主动劈价卖楼导致已经入市的业主面对估价不足外，坊间亦有指个别发展商为求尽快散走货尾单位，但又不想营造出劈价卖楼，于是透过地产代理采用“高回佣”方式，将部分楼价回赠予买家，变相大幅劈价。该做法亦不排除导致银行收紧估价，变相连累同屋苑早前入市的买家，面对估价不足严峻情况。

当中，由保利置业（0119）及尚嘉控股合作的油塘高超道新盘朗誉，2022年首推128伙，折实平均呎价17,938元。虽然朗誉呎价较同区三年楼龄的二手楼低9%，但首轮销情依然慢热，即日仅沽出10伙，占首批可发售单位128伙的7.8%。

↓↓朗誉开卖现场直撃↓↓

朗誉撤辣后加价加推　却“暗劈”推28%高回佣　个别单位前后相差220万

不过楼市全面撤辣后，发展商即时配合大市转旺的主旋律即时加价加推货尾单位，各涉及100伙及88伙，当时实均价分别19,703元及19,594元。虽然朗誉牌面上属加价加推，但事实上则透过高达28%回佣以达到“牌面加价、暗地里劈价”的效果。

参考朗誉于5月初加推的第四号价单，当中最平一伙为第2座19楼F室，实用面积246平方呎，属开放式间隔，价单售价为578.01万元，扣除最多10%折扣后，折实卖520.209万元。

以最极端28%高回佣情况计，如代理回赠买家楼价28%，即买家仅需以约374.55万元即可入市，与当初折实售价相差约145.65万元。

朗誉两房估价跌三成　有业主要擡钱逾191万上会

油塘朗誉在今年首季撤辣后重新推出。据市场消息指，朗誉有中层两房买家在当时以约913万元入市，原先打算以承造7成按揭，不过发展商暗推28%高回佣等的减价促销手段，令银行对该单位估价大减三成。

即原本银行可承造按揭639.1万元（原本成交价7成），在估价下跌后银行只能批出447.37万元，换言之买家亦先需补回191.73万元差价方可上会。

发展商采回佣手段非劈价　庄太量：避免银行Call Loan

被问及发展商为什么选择回佣吸客而非减价卖楼，中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为，是因为银行当初是以发展商所发展的地皮或楼盘价值批出贷款。如果发展商劈价卖楼，或会造成银行要求发展商提早偿还按揭贷款额，即Call Loan的情况出现。

不过，如果发展商采取高回佣方式，牌面上楼价并未有减少，从而可以营造楼价高企的效果。加上，如果银行Call Loan，发展商手头上亦未必有太多流动现金，故为避免上述情况发生，发展商便以回佣方吸客加速散货。

楼市下挫后　银行一定是以市价批出按揭贷款

另外，他又认为目前楼市下挫，银行一定是以市价批出按揭贷款。又举例指如果业主获银行批出7成按揭贷款，但撞正楼价下跌、单位价值急跌4成，即单位楼价亦只净下6成的话，反映该单位价值早已不能偿还该批按揭贷款，更即时成为负资产。

不过庄太量又认为，银行在批出按揭贷款时会自行评估风险。他又补充，市场上未必所有申请按揭的抵押品亦是容易估足价，同时批出的贷款金额也未必会高于抵押品本身价值，例如知识产权等非实质资产。