上楼寄生族．三｜韩式“传贳”制度助圆置业梦 反沦炒楼神器
“韩国固然有很好的文化，但也有些事情很难令人理解。譬如当地工作环境较香港严肃，加班也很普遍，阶级观念亦特别重。若然能够接受这种文化，韩国也无妨是移民目的地考虑之列。”曾在首尔生活的港人Yannie说道。
若要移民，最理想当然是有能力在当地置业。对于计划首置的韩国人来说，“上车”绝对是需要深思熟虑的大事。 除了应付银行按揭贷款，为了降低首置的财政压力，韩国人有一套独特的韩式“上车”方法——传贳制度（又称“全租”）。
此为【上楼寄生族】专题报道之三
上楼寄生族．四｜缔造平等起跑线：文在寅撼动财金霸权有心无力？
韩国通用的租屋模式主要有两种，一是月贳，即较普遍的预付押金，环比交租；二则是传贳，将押金交予业主，退租时可全额取回。传贳制度大体上仍属于房屋租赁，但具备为业主筹措资金及为租客减省租金的性质。根据首尔市政府官方网站的简介资讯，传贳是“韩国特有的不动产租赁方式，在外国法规找不到与此相似的事例”。故称传贳为独特的韩式“上车”捷径，绝不为过。
免费租屋 储钱上车不再是梦
传贳的流程主要是租客在租约开始时先向业主支付一笔相当于楼价五成或更高（没有具体规定，可协议商讨）的传贳金，名义上将单位“借来使用”，故租约期间租客不需缴交房租，只需自行缴付管理费、水电费等。一般来说，传贳租约为期两年。当租约到期后，如果租户不再续租，业主就会将这笔传贳金悉数归还租客。
业主在租约期内没有收取任何租金，而租约到期后又会将传贳金全数交回租户，那么业主岂不是没有丝毫收益？那谁会将单位通过传贳制度出租呢？
其实，业主在租约开始时获得一笔相当可观金额，租约期内可运用这笔钱投资。在高利率时代，尽管业主只将传贳金存入银行收息，租约期完结后也可以保证有一定收益。而且，业主既可物色到一位付得起传贳金、正待储钱置业的潜在租客，亦可藉传贳金筹措资金，作为购置物业其中一个融资来源。虽然传贳金不是一笔小数目，但对租客而言，他们可能暂时无置业需要，或不想从银行借贷置业，那么，他可以与业主达成协议，在免租期内储钱，累积财富，留待日后有机会再“上车”置业。
Yannie分享，不少需调职迁居的上班族亦会选择传贳。韩国人的工作环境变化较大，部份上班族不会长期在同一个城市工作，他们未必会买楼，多选择传贳方式，既不用逐月缴纳“最终拿不回来”的租金，又能获得中短期住宿的地方。
说到这里，相信不少人已经察觉到，传贳制度虽然同时惠及业主与租户，但背后埋藏的风险实在不小。
首先，业主拿着传贳金去投资，未必是稳赚不赔，万一投资失利，或其他种种原因，业主在租约期满后未能悉数归还，那么就要等业主成功找到下一位愿意承租的租客，才能将原先的传贳金退还给旧租户。这个操作模式存在一定风险，也有机会引起法律纠纷。而且，有些租客为了省却中介费，不经地产中介，直接与业主商讨传贳合约，那么更加缺少见证人的保障。
滥用制度 成炒卖轮盘大赢家
与此同时，传贳制度与现今韩国失控的楼市现象有着唇齿相依的关系。过往业主将大额传贳金放在银行收取利息，获利甚丰，但近年来在韩国央行不断减息的低气压下，这种旧调已难重弹，因此选择以传贳方式出租物业的业主愈来愈少。
反之，业主宁愿在楼市炽热周期将物业高价放售，赚取更多利润，变相支撑楼价继续上扬。楼价愈高，业主愈愿意弃租改售，楼市便愈炒愈热。更甚的是，在疫情之下，韩国央行为求保护国内经济免受疫情冲击，进一步放松政策，历史性调降利率（2020年5月底央行将基准利率调低至0.5%的历史低位，维持至今），令此等楼市乱象转趋恶化。
另一方面，在低利率状态下，有些业主仍然会继续以传贳方式出租物业。但他们获得一笔传贳金后，只要向银行多借一些钱，购置其他价值更高的物业，然后，要不将这套新物业出租取得一笔新的传贳金，要不待价而沽。由于借贷成本低廉，拥有物业的业主就可以低成本方式滚大资产，周而复始，手头物业数量和资产价值几倍攀升，成为炒卖轮盘上的大赢家。至于未持有任何物业的待首置人士，则只能望“楼”兴叹。
假若传贳制度一向按照原来设计的轨迹操作，就是惠及业主和租户双方的理想房地产市场生态。不过，在疫情冲击债务利率周期，以及青瓦台房地产新政失误的双重打击下，以往作为协助韩国人“上车”奇招的传贳制度，现今却成为吹拂楼市烈焰的一把芭蕉扇，俨然与时代脱节。
（节录）
上文节录自第246期《香港01》周报（2020年12月28日）《上楼寄生族》。如欲阅读全文请按此试阅周报电子刊，浏览更多深度报道。