上楼寄生族・二｜楼价升幅冠全球 为首尔楼市乱象寻因
“政府曾说过要打击富人，但它的楼市措施实际上是在伤害中产！”韩国总统文在寅决心推出各项打击楼价的措施，但自上任三年多来，首尔楼价的增幅更胜香港、新加坡、纽约、伦敦等大都市圈。近大半年疫情之下，文在寅毅然“加辣”，楼价却不跌反升。名下拥有众多业权的大业主笑得合不拢嘴，手头没有物业的租户却沦为最大受害者。究竟文在寅的楼市辣招出了什么差池？
此为【上楼寄生族】专题报道之二
首尔云集全国顶尖商业巨头、科研机构和一流学府，来自各大城市如釜山、大邱、仁川、光州、蔚山等地的年轻人，来到首尔读书或寻找工作机会。据估计，首尔大都会圈容纳了全国*近一半人口，住宿需求甚殷，为首尔房地产市场提供了源源不绝的需求。因此，首尔大都会圈近年的楼价屡遏不止，公寓租赁市场的价格水平也一并拉高。如今的年轻人收入不高，选择租楼已经有点吃不消，买楼“上车”更是遥不可及。
* 首尔大都会圈人口高度密集，多年前已是韩国政府亟待解决的问题。为纾缓首尔人口，政府在首尔市以南约160公里发展新行政首都世宗市，部份政府部门带头迁入。目前，世宗市人口约有35万，相关基建工程仍持续进行中。
首都中心人口密集 业主不愁买家租客
根据《经济学人》统计，首尔自2017年第一季起至今的楼价大幅上升四成。《经济学人》更发现，首尔楼价这三年多以来的涨速犹胜香港、新加坡、纽约和伦敦。这几年间，刚好就是韩国总统文在寅的在任年期。
左翼立场鲜明、当过人权律师的文在寅深谙韩国社会资源长年分配不均，财金霸权严重垄断国民经济的弊病。压抑楼市及保障普罗大众基本居住权利，正正就是文在寅矢志实现的选举承诺。自他上任以来，先后逾二十次推出打击楼价的“辣招”。不过，效果并不显著。尤其在疫情之下，尽管文在寅政府进一步“加辣”，却意外产生反效果，犹如为炽热的楼市火上浇油。
来自台湾的韩国文化研究专家、旅韩作家陈庆德提到，文在寅上任这几年虽接二连三推出打击楼市的策略，但当中不少是针对拥有多幢房屋的业主，向他们征收重税，实是“治标不治本”的方法。
文在寅政府先后通过提高房产税、频密交易利得税、收紧房地产投机热门地区（如首尔市及京畿道内环绕首都的一带区域）的房屋借贷规定等，原意是希望减轻炒家购买新屋的意欲，令房屋供给有住屋需要的置业者，并降低首次置业者的上车门槛。
譬如，2020年7月，文在寅政府颁布房地产新政（这是其上任以来发动的第22次楼市“辣招”），对名下拥有多个房产的业主及以租赁房屋为本业的私人企业加征12%购买新屋的额外印花税；将房地产持有税从3.2%提高至6%；向一年内转手房屋的业主征收高达七成的利得税，两年内转手征税比率亦达六成。
诚然，以惩罚性税项为主的“辣招”变相提高了业主的房屋持有成本。文在寅政府认为这会令业主主动抛售房屋，增加市场供应，达致楼价下跌的效果。
但实际情况却恰恰相反，像首尔这些土地机能价值稳定高企的大都会，房屋需求不会无缘无故地放缓，那么，业主便有讨价还价的筹码，将政府重税“辣招”带来的房屋持有成本，转移到首次置业者或租客身上，最简单的方法就是直接提高房屋售价或租金。因此，首尔的整体楼价及租金水平因为“辣招”而不跌反涨。
将因课税而要多缴的金额转嫁予租客，租客就成为了最终吃恶果的人。“这就是‘羊毛出自羊身上’的恶性循环。”陈庆德指出。
另一方面，新冠肺炎疫情也是首尔大都会圈楼价急速上涨的“元凶”。韩国央行为应对疫情经济下行，放松银根，调降利率，增强有能力者通过房贷购屋的诱因，进一步催谷楼市需求。而且，为了协助企业及家庭在疫情下度过难关，韩国政府发放紧急纾困援助拨款，市场上出现大批流动性资金，其中不少流入了房地产市场。最终，在低房贷利率和热钱流入市场的诱因下，原已严重供需失衡的首尔楼市价格水平进一步飞涨。
作为业主，名下资产当然跟随升值，但正待首次置业、没有任何物业的中产及低下阶层租户，就只能眼睁睁看着楼价瞬间飙高，“上车”机会愈趋渺茫……
（节录）
上楼寄生族．三｜韩式“传贳”制度本助圆置业梦 反沦为炒楼神器
上楼寄生族．四｜缔造平等起跑线：文在寅撼动财金霸权有心无力？
上文节录自第246期《香港01》周报（2020年12月28日）《上楼寄生族》。如欲阅读全文请按此试阅周报电子刊，浏览更多深度报道。