纽约柏林齐推租金管制新政　政府不应陷入放任楼市的迷思

在现代资本市场中，房地产交易是当中十分关键的一环。在市场经济话语下，这是众多投资者意图增值资本的工具之一。然而，当房地产活动过于剧烈，导致住宅价格上升，并拉高租金水平，这对于没有物业产权的居民来说，俨如剥削他们的住屋权利。于是乎，在平衡自由经济和社会公义的社会学论题里，大城市的租金管制，一直是经常出现的政策倡议。
最近，美国纽约州和德国柏林，便先后立法扩大及通过租金管制，务求遏止地区内“疯狂”的住宅租金水平。

亚马逊事件　东岸左翼的大反击

首先要说一说纽约这半年的社会舆论背景。

年初，美国电商巨擘亚马逊（Amazon）本来希望在纽约长岛（Long Island）大展拳脚，建造第二总部。不过，以民主党新科众议员小花奥卡西奥科尔特斯（Alexandria Ocasio-Cortez，简称AOC）为首领导的工会和左翼组织极力反对，认为亚马逊的进驻会拉高区内楼价，低收入及夹心阶层的生活成本将会进一步加重。他们成功号召大批市民上街示威，事件演变成纽约全市的反资本运动，亚马逊最终在2月宣布搁置计划。

此一运动牵起了以纽约为首的东岸左翼风潮。市民过去一直抱怨美国大城市的房价与普罗大众的收入不成正比，畸形的房地产市场迫使没有业权的低收入人士离开城市。这一轮左翼风潮使到这个阶层的群众更敢于说出对楼价问题的不满。在激进左翼民主党人的倡议下，东岸大城市要求扩大租金管制等遏抑楼市政策的政治声音越来越大。

于是，纽约州早前正式通过立法扩张租金管制措施，目标是规范市内价值超过100万美元的公寓单位。在现行的法律下，只要居住者连续两年的年薪高于20万美元（约156万港元），或单位月租超过2774美元（约21,713港元），业主则可以免受租金管制条例规范。

高价物业不应受管制？

租金管制的副作用是会降低物业回报，进而令单位贬值，这不是自由市场的健康状态。因此，租管主要是帮助经济能力较差的人士，原本针对的也是较旧或低价的住宅单位。然而，纽约州扩张租金管制，较高价值的物业单位，也纳入管制范围以内，大业主和地产商自然群起表示不满。

早在二月，亚马逊搁置长岛总部计划后，不少资本家及房地产业者抱怨整个纽约的市场气氛已极度“左倾”，盲目崇尚社会主义。更有商会在华尔街登大型广告，批评奥卡西奥科尔特斯，并指摘民主党左翼政客的激进倡议，使纽约流失大量工作及经济发展机会。这次纽约州政府通过扩张租管，进一步加深资本市场既得利益者的不满。

拥有布鲁克林（Brooklyn）区内9幢物业的投资者Chris Anitheos提出另外一点。他认为，租金管制将使业主失去翻新旧楼的诱因，物业质素将会下降，连租客的生活素质也会受到影响。

来自欧陆的回荡：柏林2020实施新管制

无独有偶，大西洋彼岸的德国柏林，市政府也在周二正式通过法例草案，2020年起开始实施为期5年的租金冻结（rent freeze）管制，德国各大城市纷纷表示考虑跟随。

柏林被认为是西欧国家中楼价最低的首都。就算与德国国内的各大城市比较，如慕尼黑、汉堡、法兰克福等，柏林的生活成本也算低廉。不过，这十年来不断有外地人来到柏林找寻工作机会，使区内楼价节节上升，让柏林在这几年同样面对房地产泡沫问题，社会上更开始出现对放任地产产业自由发展的反思。

租金管制一直是经济学和社会学极具争议的课题。有人认为，缺乏经济诱因的地产市场，是否有利城市持续发展？福利主义式的“人人有屋住”倡议，会否变成“养懒人”的民粹政策，使城市丧失成长活力？柏林市政府宣例后，总理默克尔也对柏林是否需要实行租金冻结，表示怀疑。

可是另一方面，租金管制的声势之所以日益壮大，也是因为在不少缺乏规管的城市，地产的放任式发展已经严重危害民生，绑架经济。在反对租金管制的声音中，主要有三种原因：一，利益集团；二，房东和有产者的忧虑；三，赡养懒人。

业主和有产者的忧虑

对于大业主和地产商等传统既得利益者，毕竟他们拥有业权，在自由市场经济体系下，他们对租金管制存在的忧虑，容易理解。

不过，作为负责任政府，固然需要周全保护私人业权财产，但亦需要时刻审视社会公义杠杆的平衡，避免权力倾斜某一方。对于过度炒楼行为，需要有所遏制，确保市场资金流入其他产业，避免偏重房地产投机，以促进经济活力。

变相赡养懒人?

而针对“养懒人”的忧虑，则要视乎身处的社会情况。对于像纽约、柏林之类的国际性大城市，都市发展已极度成熟，社会系统运行已有常态规律，“养懒人”这种忧虑是不切实际的。这些大城市租金高得离谱，且资金聚集，炒楼人众多，以至于到了“老者无所依，本地人住不起房，各产业因地产成本过高，无法延续”的情况，这就需要政府发挥作用，予以规管。凡是政策皆有利害，不能因小害而失大局，抹杀租金管制对于调控市场的重要性。

归根结柢，凡是需要把握“度”，不偏不倚。经济低迷时予以刺激，过热时予以降温。针对楼市，健康时也要着眼积谷防饥，为未来铺路；紊乱时则予以矫正，不让其绑架经济。

无可否认，租金管制的确能遏止房地产的过热，杜绝楼市泡沫，拿走房地产投资放在城市经济发展项上的“刀”。美国当年的次贷金融风暴，便是证明了房地产“绑架”自由市场机制的后果。欧美国家意识到，不能放任自由主义在房地产投资产业中胡作非为。否则，历史只会重演。

反观香港，房屋市场早就与实际社会情况脱勾。根据德意志银行（Deutsche Bank）早前发表的《2019全球物价报告》（Mapping the world’s prices 2019），香港除税后的人均月薪只排第27位，但在房租一项的价格则排名第一。在香港，基本上一般普罗大众凭着自己的正常工作收入，根本不能负担购买一层自住单位的成本。

在我们置身的这座城市，面对“房地产绑架自由市场”困局，比起纽约和柏林更形严峻。要解决“住房难”的燃眉之急，相信香港政府也要考虑将租金管制，纳入未来调控楼市的“工具箱”里面。