港产基金低吸日本酒店 年租金回报逾十厘 舵手亲述疫市寻宝秘诀
全球多国陆续“开关”，港人“第二家乡”——日本今日（11日）也恢复外国旅客自由行，不少人已准备趁日圆低水到东洋观光兼“执平货”。但原来，早有港产房地产私募基金于两年多前疫情初爆时，发挥“别人恐惧我贪婪”的本色，在日本寻找“hidden gems﹙隐藏的宝石﹚”，买入砖头作酒店出租，一年回报超过十厘！
这间基金名叫AB Capital ，由长实老臣子、“打工皇帝”甘庆林儿子甘永锴﹙Alan﹚伙大学同学Bryan创立，至今已斥资4亿元于东京及大阪收购了3家酒店。甘永锴接受《香港01》专访，细述寻找“hidden gems”的秘诀，并打算未来一年“添食”，起码收购多两家酒店，成为基金界疫市冒起的新力军。
访问开始，投行出身的甘永锴对记者如见投资者，雀跃地介绍AB Capital的商业模式，“我哋唔系经营酒店，而系‘收租佬’，平买物业收租，即出租物业畀酒店营运者，时间长达10年至20年，有稳定cashflow之余，啲risk ﹙风险﹚大部分去咗租客到。”
听落简单，但两年多斥资4亿元扫入3家酒店、项目年租金回报逾十厘，又岂会是侥幸？甘永锴分享道，从在日本的融资，以至在香港基金投资者的寻觅，都是自己和伙伴亲自出马倾谈，吃闭门羹是家常便饭，“买入首家酒店，为了融资与银行周旋近7个月！”
日本市场相对“封闭”，外人要闯出一片天，除了依赖人脉及聘请翻译外，甘永锴认为，靠的主要还是投资时机掌握，于2020年疫情爆发之初，果断地在大阪买入首个酒店项目，成功打响名堂，渐渐吸引不少当地卖家及仲介主动接触，继而于“疫市”再低吸多两个位于东京的酒店项目，“仲介依家系斗快畀‘刁’我哋睇，公司年初做咗一单买卖，入咗nikkei real estate网站首页同热同搜寻榜！”
锁定大阪、东京中型酒店 首项目“执平货”
首个酒店项目，为AB Capital 注入强心针，算是时势造英雄。甘永锴回忆到，受到东京奥运等因素带动，2019尾至2020年初日本酒店市场供应大幅增加，惟不久便受新冠疫情冲击，当地银行“落雨收遮”，大削批出酒店并购贷款，潜在买家借不到钱，令购买酒店需求下跌，拖累当地酒店物业价格在短短两三个月间大幅下挫，幅度最高可达五成，“突然好多酒店供应涌到市场，但无乜买家，供求崩塌下，啲价便一路跌，这就是机会开始！”
“别人恐惧我贪婪”，甘永锴开始进场“拣宝石”，但无花多眼乱，收购目标锁定在东京及大阪两大主要城市的中型酒店（房间数目为100至150间），一来主打落成5年内的新物业，二来主打已营运项目，针对以当地商务客为主的内需市场；这个定位，背后是经过盘算的——原来日本酒店市场疫市崩盘，银行当时只会对例如美国大型基金批出贷款，这些基金偏好收购高端大型酒店，“借到钱嘅对手，如黑石、高盛，不会同你买一、二千万美金项目，对佢地是浪费时间，所以佢地唔会同我打﹙竞争﹚，想同我打嘅对手，却又借唔到钱！”
问及如何找到“隐藏的宝石”，甘永锴则称，当时依赖人脉，知悉有现金流稳健的酒店放售，加上自己曾在银行工作的经验，较了解银行贷款所需的条件，因而成功向银行取得贷款，以低于建筑成本价完成收购位于大阪的首个酒店项目，租金回报率超过十厘。
日本酒店业内需强劲 商务客“疫市”坚挺
甘永锴续指出，港人普遍对日本酒店存在误会，认为入住大部分的住客都是国外游客，虽然四星及五星级大型酒店可能如是，但事实上，在疫情前日本酒店的住客中有高达84%的为日本当地人，其余才是来自国外旅客，而疫情期间本地需求仍然存在，“旅游业系好差，无哂国际游客，但﹙国内﹚做生意嘅客仍然喺度，特别是因为企业无咁多预算，所以会拣正正方方、白白雪雪一间房，贪房租价格低啲。”
以AB Capital位于大阪心斋桥旺区的 “头炮”酒店项目为例，虽然疫情最烈期间房价仅为疫前的三分之一，但每个月平均入住率高达95%，主要为日本当地公司公干人员。“系咪好amazing？就算系香港，你房价系之前三分之一，都唔代表﹙入住率﹚可以接近100%！”
但现金流稳定的酒店项目，卖家又为何肯卖？甘永锴称各有原因，有些卖家本身是酒店拥有者，而非营运商，受累自身原因而要套现；有些卖家是一些中型上市公司，资金周转需求不高，但平卖物业，以便做大杠杆投资更多项目；又有些卖家在看不清疫情何时完结的情况下，需要整顿资产，出售非核心业务。
对日本酒店业前景乐观 未来一年再觅收购
挨过近三年，不少人渐见疫情结束的曙光。对于日本酒店业发展前景，甘永锴感到非常乐观，原因是即使在疫情检疫措施放宽之前，尽管没有国际旅客的支持，今年6至7月日本酒店整体入住率已回升至逾60%，当中东京有些酒店更高达80至90%，房价也在回升中，预计检疫政策复常后，加上政府出招谷旅游，将会有进一步恢复。他以公司持有的酒店为例，原本入住率已达95%，香港实施0+3检疫措施后，旗下酒店预订均告爆满，房价已经回复不少，“我哋嘅理念系如果喺疫情期间，依啲租客都赚到钱交租，咁市场回复之后，佢哋多咗客源，理论上应该更加冇问题。”
对于市道恢复会否担忧将导致酒店供应增加，有更多同行竞争者，为酒店资产价格或者房价带来压力，甘永锴表示并不担忧，因已有的三家酒店购入价都是贴近成本价，而更多同行加入，有利其在合适时机寻觅潜在买家，“卖价可能仲高啲！”
目前AB Capital 的投资者，包括来自本港著名的房地产家族财团，以及外国的一些著名投资者，规模也发展至香港和日本团队合共8人，更取得证监会9号资产管理牌照。甘永锴透露，未来一年打算收购多两间酒店，也会留意非酒店的物业投资机会，但仍然会主打日本市场，以免浪费固有优势。的确，有个好开始，这场寻宝游戏，甘永锴毫不急进，“我哋增长得好慢，因为我哋好Picky﹙拣择﹚，最紧要系小心咁行，槛太大﹙步﹚会跌亲！]