专访｜内房“好日子一去不复还”　路劲单伟彪︰新现实是怎去生存

近年内地加强对各行业的调控及监管，特别是内房行业，限价、限购及“三条红线”下，不少内房商陷入困境，更多开发商出现债务违约风险。在内地及香港均有不少房地产项目的路劲基建（1098），主席单伟彪接受《香港01》访问时认为，受制中央的措施，内房商已经由“发展商”变成“制造业”，更明言未来两年内地房地产市场将会好难做。

内地限贷、减债政策下，土地拍卖频现“流拍”，民企一度“躺平”，有业内人士更形容房企“高增长、最好景年代已结束”。单伟彪指出，由于内地推出多项限制措施，内地房地产这个行业最大转变是由发展商变成“制造业”，“内房限价，投地又有限制，两者中间（利润）空间有限，所以要做得快啲，做得平啲......慢慢变成一个制造业，而唔系发展商。”

现时“三条红线”影响逐渐浮现，负债水平高的房企资金压力爆煲，多家房企先后出现债务违约。单伟彪指，爆煲的结果不外乎公司被收购，或要“缩表﹙资产负债表﹚”，“拎啲存货卖晒佢，借贷咪少咗。过程一定会卖多啲，而且要卖平啲先卖得走，变咗我哋未来两年嘅对手，佢赚少啲，甚至唔赚钱都要买晒佢（项目），就系为咗还债。”他估计当出现债务违约的内房被淘汰或被收购后，市场才有可能回到较正常状态。

竞争对手或“劈价”促销

面对竞争对手将来或“劈价”式促销，单伟彪坦言未来两年将会非常困难，应对方法亦只能回到基本，“做工做好啲、快啲，质素好啲、周转快啲，销售渠道要不断谂新嘢。基本功好过人哋系唔洗惊，长期一定赢，但你基本功唔好，点都输。”

对于内地同业多年来均以“债冚债”方式去经营， 单伟彪认为，这种方式在过去十多年来一直可行，“ keep the ball rolling，对佢嚟讲呢个形式非常啱。”惟只要其中一个环节出问题，就会演变仍今天的情况，“ 佢要依靠系‘样样顺利’，卖楼要顺利，发债顺利，钱可以返嚟。”

有港商“抽身”离场

反观本港发展商，经历多次金融危机后，开始未雨绸缪，“知道一定会发生，只系唔知几时，所以借贷特别低，（持有）100亿借30亿左右，你（内房）100亿借400亿，所以点解稳阵程度一定系香港发展商好。”但内房“债冚债”经营又是否错误？他坦言没有所谓对与错，“啱唔啱，只系因时制宜。”

财务稳健的房企未有受今次调控措施影响，但部分港商似乎有意“抽身”离开，好似九龙仓（0004）于去年8月，就表示看淡内地住宅市道，个别项目不再有利可图，过去两、三年都没有买新地皮，短中期会将内地卖楼收益投放香港市场。

单伟彪认为，港商抽身离场，主要是觉得“游戏已经唔同咗，宁愿唔做”，又笑言“我哋突然变咗外资内房商第一，边有可能？（路劲）喺香港排第九、第十都未到，其实就系因为佢哋唔做。”据公司网页介绍，路劲基建已经连续九年成为“外资房地产开发企业”第一位。

楼价太高　对国家没好处

翻查资料，路劲于2016年开始，亦投放资源于本港房地产市场，最近的大型项目正是路劲伙拍平保（2318）及港铁（0066）合作发展的黄竹坑站港岛南岸第一期晋环。

“（以前）国内几千万都买到地，做做下发觉国内同香港嘅地价都已经差唔多，香港有得做就做。”单伟彪解释回港发展的原因，但重申，公司基本大方向都是继续在内地发展。“一是在港费用及贷款均不能在内地项目中入帐， 对公司来说是不利，另一方面过去本港地价太贵，公司只能在内地发展。”

说到底，港企离场、内房陷债务违约风险等，全因规则已改，这一切就要从国家主席习近平提出，要落实“房住不炒”、“共同富裕”概念开始说起。单伟彪表示，现时内地楼市与香港差不多， “一般大学生负担唔起，长期落去对国家冇好处，大部分收入去还房贷，你冇咩钱洗？咁推动唔到经济。”

有意收购内地个别房地产项目

因此，与整顿内房一样，内地近年同时整顿科技企业、教育行业及演艺行业，目的都是要达至社会公平，“顶尖嘅嘢比有钱人霸晒，社会冇流动性。”因此相信调控措施将会长久，但中国人“砖头保值”心态亦不会改变，房地产市场始终都会存在，“（房企）要接受现实，以前嘅日子系一去不复还，新现实就系你点生存？”

虽然有行家抽身，但他认为只要计算清楚的话问题不大：“以前犯错，其他地方都可以抵销到，房价起咗，啲错都冚得住；依家冇得升，限住咗，成本控制要更谨慎，赚嘅（钱）可能有限，但国家都会俾你赚，冇得赚嘅话，揾边个做？”他透露，路劲未必有能力收购其他企业，但会考虑购入个别项目，惟目前仍在讨论阶段，有消息会公布。