内房拆局｜房贷额度传收紧　再来恒大风波　折射行业什么困局？

今年初在疫情影响下，内地经济发展步伐被严重打乱，不少经济活动一度被逼停摆，内地房企无法如常卖楼。幸好，疫情得以控制后，经济活动逐步恢复，内房销售数字亦慢慢“追进度”。

事实上，踏入9月，亦是传统楼市的“金九银十”开始，内地房企销售成绩其实不俗，9月合同销售同比增长15%，预期10月也出现不错增速。可是，内房股的股价却未有受惠跟上，到底是甚么原因拖著内房的后腿？

根据国家统计局的数据，今年首8个月住宅楼价同比上升6.8%；住宅合约销售额录得8.67万亿元人民币，同比增长4.1%；住宅合约销售面积则同比下跌2.5%，至8.72亿平方米。星展香港研究部最新发表的下半年中国房地产展望，更料全年内地楼价有5%至10%增长，成交面积则同比持平。该部中国房地产业分析主管王丹指出，9月楼市销售额同比增约15%，预计10月有望录得15%至20%的增幅，已是不太差的“金九银十”。

由此可见，今年至今内地的住宅销情并非惨淡，销情不大可能是内房股持续受压的主因。

信银廖群：调控升级　内房趁机回吐

销情虽然不成问题，但政策面却有重大影响。光大新鸿基财富管理策略师温杰指，由7月起中央政治局重申“房住不炒”，市场已经开始担心政策收紧，其后便有“三条红线”推出，近日恒大又爆“股债双杀”的恐慌，令内房股苦不堪言。

中信银行国际首席经济师廖群则认为，由于内地楼市首季受疫情影响，内房股在次季出现急速反弹，故此第三季出现调整亦属合理。不过，廖群亦言，令内房股回调的原因，主要是因为“调控升级”。

继深圳住建局推出“715”新政后，人民银行和住建部在8月20日召集12家房企和中证监、银保监等机构召开座谈会，提出了“三条红线”的政策。“三条红线”是一项房地产的融资新规，属监管部门首次明确表明内房的举债标准，“三条红线”明确划分。有传中央政府已要求12家内房递交改善方案，明年起实施新规。

“三条红线”逼内房去杠杆

中央政府及人行推出融资新规将内房的债务水平分类，虽然没有硬性规定内房企业要何时将债务改善到甚么水平，不过“踩线”程度将影响企业的有息负债增速受限，严重者更不得增加有息负债。

虽然“三条红线”尚未有明文规定，不过房企除了面对债务调控，同时间内地银行亦被要求收紧涉房贷款，收紧流动性。最近有市场消息指，监管机构要求大型商业银行减低涉及房地产贷款的占比，将新增涉房贷款占比降至30%以下。

廖群称，目前不少内地银行的房贷占比其实都在30%以上，故此当这些内银降低至30%以下，将收紧了房企的资金流。温杰亦认为，要求内银收紧涉房贷款，是与“三条红线”相辅相成，政策方向同样是防止炒楼、乱投地。

“金九银十”憧憬有限　中小型房企或撑不住

廖群相信，当上述的调控升级一旦正式出台，“金九银十”势难再现。温杰更直言，“金九银十”对内房股的憧憬已有限。“始终4月已经出现咗好转，加上近5至10年‘金九银十’的销售旺季效应已经减退。”他预期内房股会继续在低位争持。

温杰更忧虑，调控升级有可能会“逼死”内房，他明言恒大可算是“Too big to fail”，但一些中小型房企经历过疫情的低谷后，再面对调控升级有可能挨不过去。