青年及单身人士房策近空白　专家倡大推居屋　学者直呼问题在税制

楼市疲弱，发展商频频劈价卖楼，令楼价跌势加剧，近两年已跌逾两成，中原地产发表报告指出，目前楼市陷入2003年沙士后最长跌浪，但是否意味着承担能力较弱的年轻一代容易“上车”成为业主？

非也，楼价仍高，且在政府青年房屋政策几乎一片空白的情况下，青年置业继续困难，收入长年追不上楼价升幅，未婚青年“挨到”老年仍未够分上公屋。为解决青年房屋问题，有专家认为，政府应效仿新加坡组屋政策，大推居屋，但亦有学者指，香港房屋政策的症结在于税制，直言“香港房屋问题不是解决，而是取舍。政府冇人够胆拍板，如何改头换面？”

经济增长持续放缓，加上高息环境，据差饷物业估价署资料，楼价已由2021年9月时的高位，下跌逾两成。虽然如此，要“上车”成为业主，并非易事。据机构Demographia6月公布“国际楼价负担能力（International Housing Affordability）报告”显示，香港续蝉联全球最难负担城市的榜首，楼价对收入比率为16.7倍，即一个家庭不吃不喝16.7年才能在港置业。

楼价增幅远超年轻人收入升幅

本港楼价昂贵，“上车”难不是秘密，年轻人“安居”愈来愈少见。据统计处资料，35岁以下年轻人在整体自置居所户主中的比例由1997年的22.1%跌至2019年的7.6%，而首次置业人士的平均年龄于2019年时已推迟至44岁。

青年置业困难，皆因承担能力一代不如一代，收入长年追不上楼价升幅。资料显示，2003年至2023年的20年期间，香港楼价增幅高达4.48倍，远超年轻人收入中位数的升幅。

以较偏远的“上车盘”天水围嘉湖山庄两房、约400呎的上车盘为例，楼价回落不少，但平均呎价8,000元仍相当于25至34岁港人月入中位数的四成，而约20年前、2003年其呎价约2,000元占收入的比例仅约两成。

针对青年房屋政策几乎空白 青年宿舍僧多粥少

楼价坚离地，远超一般打工仔可负担水平，然则想安居乐业的年青人，假如将目标转向由政府提供的“福利”上，又是否一条出路？

本港约132万名青年，但翻查资料，撇除公屋及居屋，以至租金减税等“大路”政策，政府涵盖青年的房屋政策主要有两项。一项是青年宿舍，旨在解决青年住房需要，而非“置业难”问题。尽管如此，仍是杯水车薪，现计划下政府全资兴建的青年宿舍项目有7个，仅有3,428个宿位。

另一项是“港人首次置业计划”，除了市建局首两个已推售的港人首次置业项目，即焕然懿居第一和第二座，以及焕然懿居第三座，港府正推展另外4个首置项目，合共提供超过5800个单位。同时亦设有入息及资产限制，参考1期的要求，一人申请者每月入息需介乎31,000至40,300元，资产上限是955,500万元。一来，单位数码依旧杯水车薪，二来项目是按市价的七至八折出售，“折扣”力度并不大，三来，该计划的物件是针对未曾拥有物业的香港市民，严格而言非专属青年。

单身青年“挨到”老年仍未够分上公屋

青年房屋政策几乎空白同时，未婚群体人数亦日渐庞大，针对“单身”住屋需求的政策，更是乏善可陈。政府统计处最新公布的人口调查指，至2023年底本港约753万人，初婚年龄中位数再延后到男性32.5岁、女性30.9岁，而在25至64岁人口中，有121万人从未结婚，人数为近三年最多。

未婚群体同样有住屋需求，当中收入较低者亦需要公营房屋。然而，虽说本港公屋平均轮候时间下跌至5.5年，但公屋轮候计分制度对非长者的单身人士极为不利。据房委会的资料，单身人士获分配公屋最少要446分。按“配额及计分制”，假如一到18岁合资格便申请公屋，之后一直保持单身，每年获9分，并在45岁获得一次性分数60分，直至成为58岁的长者仍未能达到446分的最低门槛，轮候时间远超30年。

事实上，公屋每单位平均的居住人数过往也相应下跌，由2006年平均3.1人，降至2023的2.6人。由於单身人士日渐趋升，不难推算将来会有更多单人人士申请公屋。

专家：以置业为主导　应大推居屋

对于年轻人应否轮候公屋，政府应出台什么针对性的房屋政策，团结香港基金副总裁兼公共政策研究院联席主管叶文祺表示，不鼓励年轻人轮候公屋，认为当务之急是提高港人置业率，加大居屋供应。

他解释，本港公屋平均轮候时间已下跌至5.5年，公营房屋供应充足，预计公屋轮候时间会继续缩短，可能到2026年、2027年会跌至4.5年，目前是改变的契机，“土地政策改革不能立竿见影，现时将公屋资源拨去居屋，5年之后才会有改变，届时公屋、资助出售房屋和私楼的比例为4:3:3.，有助提高置业率。”

叶文祺续指，提高置业率可以稳定社会，同时买楼属于“强制储蓄”，帮年轻人存钱，“当有资金需求时，房屋作为资产可以再卖出去。”

为解决困扰香港多年的房屋问题，叶文祺认为可参考新加坡的房屋模式。新加坡的“组屋”政策，提供大量可负担房屋，这些组屋可租可买，相当于香港的资助房屋，“新加坡组屋九成出售、一成出租，香港是七成出租、三成出售，居屋资源远远不足。”目前，新加坡接近八成的公民居住在组屋。

学者：香港房屋问题非解决　而是取舍

不过，经常穿梭星港两地的经济学者曾渊沧认为，香港房屋问题症结在于香港的税制，长期以来，香港的收入主要倚重“地税”（即卖地收入、土地印花税及差饷地租等）。假如要效仿新加坡，就要与新加坡一样推行消费税（新加坡消费税占总政府收入约两成），或提高企业利得税及个人薪俸税，弥补地价收入，“香港房屋问题不是解决，而是取舍，究竟系交地税，还是消费税？要达到全民共识，政府冇人够胆拍板，如何改头换面？”

此外，新加坡组屋是市价的三至四折，而香港居屋是市价的六至七折，曾渊沧指，香港建筑成本远高于新加坡，要降低居屋售价，或需增聘外劳。他解释，新加坡有过百万名外劳，建筑成本低，所以香港居屋价格无法低过新加坡组屋，“香港起楼价钱系新加坡的十倍，睇返而家香港输入外劳，啲工会都嘈，薪酬要达到行业中位数，人力成本居高不下。”

房屋问题从不在于土地供应是否充足

曾渊沧又指，一旦政府大建居屋，私楼价格会随之下跌，私宅业主将首当其冲，所以仿效新加坡模式并不容易，“假如要效仿新加坡租屋模式，首先要将旧的私人楼宇淘汰，集中高奢私楼市场”。

谈到港人置业难问题，他指，现时香港楼价下跌只是周期性问题，“就算跌市，买唔起楼的人始终买唔起楼，经济好时，楼价上升，港人资产增值”，凡事有利有弊。

曾渊沧强调，香港房屋问题从来不在于土地供应是否充足，“政府推多啲土地，推冧楼价，又会好多人破产，之后又唔敢再推地，永远无限Loop（循环），但政府咩都做唔到，只会依赖美国减息”。因此，有良策以外，更需要一个具长远目光及执行力的政府。