新世界料蚀200亿！　逾15地产股盈警合奏　“一次性”财技大解构

本港主要地产商新世界﹙0017﹚周五﹙30日﹚晚抛出震撼弹，料全年劲蚀最多200亿元，相当于公司目前市值。骤耳听，金额吓人，但当中包括一次性非现金投资物业重估或减值亏损，总额介乎85亿至95亿元。

事实上，楼市吹淡风，近期至少有15间地产商盈警，原因离不开“投资物业公平值变动”。据《香港01》统计，本港地产股过去两年多就其投资物业进行减值的金额，至少逾700亿元，相当于近3幢中环美利道超级商厦The Henderson的价值。虽然楼市吹淡风，物业重估录亏损属意料之中，但有业界认为背后另有“如意算盘”。

新世界发展（0017）盈警通告预期，截今年6月底止的2024财政年度全年业绩，股东应占亏损将劲蚀190亿至200亿元，为集团自2003年度及2004年度本港楼市跌进谷底以来，首次全年业绩再度“见红”。

倘细心分析，新世界今次为投资及发展物业等进行一次性非现金重估或减值亏损，总额已介乎85亿至95亿元。此外，若果同时撇除去年出售新创建带来的逾82亿元一次性及非现金亏损，以及期内利息支出及人民币贬值，集团2024年度持续经营业务的核心经营溢利料介乎65亿元至69亿元，同比减少18%至23%。

至少15只地产股盈警 主要涉投资物业估值“跌价”

疫情以来，楼价由高位下挫逾两成、写字楼空置率上升、港人北上减少留港消费，已经变成形容香港经济情况的“口头禅”，对地产商而言，这些因素也开始反映在其财务表现之中。

资料显示，年内至少有15间地产收租股曾发盈警，原因之一离不开提及“投资物业之公平值变动”，例如坐拥本港两大旗舰商场海港城及时代广场的九龙仓置业（1997）在早前盈警通告中明言，截至今年上半年的投资物业重估亏损总额，可能超过同期的基础净盈利，令集团上半年可能录得为数不少于9亿元的亏损。

九置其后公布的业绩报告则显示，上半年录10.52亿元股东应占亏损，但如果撇除44.26亿元投资物业重估减值净额，集团基础净盈利仍轻微增加2%至31.24亿元。

所谓“投资物业之公平值变动”，其实是用来反映投资物业市值的变化，并计入损益表﹙income statement﹚上，属于帐面利润或亏损，不涉及现金流。

《香港01》盘点过去两年，部分主要在港经营地产、收租业务的上市公司，发现过去两年多，这些公司的投资物业公允价值，合共累录大幅减少逾700亿元，相当于近3幢中环美利道超级商厦The Henderson ﹙以公布的投资总额260亿元计﹚。

业界：重估减值后倘市况好转 将带动之后利润

一名熟悉地产行业的资深财务高管向《香港01》透露，大部分地产行业都在过去一段时间增加商业物业的投资，不论是商场又或是写字楼物业，希望令收入更加稳定，即使市况回落时也可收取较稳定的租金收入，弥补其他方面，如卖楼收益下跌。

不过通关后经济复苏步伐不如预期，零售业表现逊色，冲击商场营运表现，加上企业活动持续收缩，甚至撤离中环等传统商业中心区，同时打击商厦市道，影响商场及商厦投资物业价值，因此有减值的需要。

与此同时，各大地产商在美国减息前夕重估物业，且录不少重估亏损，该业内人士相信，由于重估减值仅属帐面调整，不涉现金流减少，再者美国有机会在下月开始减息，地产股营运数据有望好转，到时便有机会令估值回升，带动整体盈利向上，届时便可以录得同比盈利增长又或转亏为盈，股价亦将因而有更大的提振空间。

事实上，新世界发展发言人回应盈警时也指，主动作出的一次性拨备，均属非现金及未变现项目，对集团现金流并不构成影响，这亦是为了之后重新出发做好准备。

郑怀武：对公司价值仍有影响

话虽如此，主力研究地产市场的银河联昌中国和香港研究主管郑怀武接受《香港01》访问时直言，分析相关股份时，更为看重基础溢利，虽然公平值变化在会计准则而言，是对现金流没有影响，但实际来说是反映企业资产缩水，“对成间公司嘅价值有影响。”

郑怀武解释，物业估值涉及物业租金收入、出租率等，若果物业租金下跌，如国际金融中心（IFC）的每呎租金，由高位的130至140元，跌至最近的约100元，自然写字楼的投资物业估值亦跟随下挫，以反映经营环境的转变。

至于多只地产收租股发盈警，他认为，与整个经济环境有直接有关系，市场对疫情后经济复苏速度缓慢感到意外，“地产业市道比起过去十年为差”，若果大型企业的物业估值下跌5%，“𠮶度都可能几十亿，唔算细数目！”

郑怀武预料，美国减息后，楼市前景会较转为乐观，而美元下跌，亦会吸引旅客来港，惟由于供应太多，写字楼市道前景则较差。

张翘楚︰按租金、空置率及回报率估值

为多间上市提供物业估值服务的泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚接受《香港01》访问时亦指出，一般而言，会按照物业的租金水平、空置率及回报率等，去评估物业价值，但他则认为，本港的上市公司，一向以较保守的态度去进行估值，“市况好，升10几个%𠮶阵，估值都冇升咁多，所以跌𠮶阵，都冇跌返咁多。”

他续称，本港发展商过去在估值上倾向保守，好大原因是不希望损益表大上大落，“希望投资者觉得稳阵。”

问及为何商场估值跌幅低于街铺，张翘楚直言，不能够将不同物业直接比较，如近年兴起体验式消费，因此，有停车商、会员制度的大型商场，估值会高于没有相关设施及配套的商场或街舖。