港楼“逢7必爆”论再现　当下楼市与97相比犹如“苹果与橙”？

曾“贴中”1997年亚洲金融风暴来临的独立经济师谢国忠预测，利息上升将令本港楼价大跌，恐怕港楼会进入20年的萧条期，情况随时比1997年、1998年时还要差，奉劝市民赶快卖楼“套现”。
97年楼市爆煲是香港人“心中的痛”，楼价由1997年的高位跌到2003年，蒸发约7成。究竟港楼是否会重现97年的泡沫大爆破呢？

美国加息2.5厘才有“压力”

世界银行及摩根士丹利前首席经济学家谢国忠看淡楼市，其中一个主因是美国进入加息周期，香港迟早要跟随美国加息，认为如果楼价大跌碰上息口大升，楼市随时比1997年、1998年时更差。究竟美国加息，港楼是否一定会下跌呢？

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，香港银行体系结余依然高逾2,500亿元，一来美国加息香港未必会跟随，二来香港按息未来即使加15点子至25点子﹙100点子等于1厘﹚，都只是“一餐饭”的价钱，若单单只是加息因素，料对楼市影响轻微。莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文早前亦表示，美国加息步伐缓慢，相信要待联邦基金利率升至2.5厘时才有机会对楼价有较大的压力，以美国每年加息3次、每次加0.25厘计算，要2年后才会升至2.25厘至2.5厘水平。

事实上，也有市场人士认为，美国每年加息3次的可能性不大。中银香港（2388）投资管理总经理陈少平便认为，现时美国经济一般，没有大家想像中强，劳工市场看似转强，但大部份新增工作都只属短工和低薪工，难以刺激通胀和消费，相信美国今年有机会加不了第3次息，未来加息步伐亦难以加快。

炒卖比例减　按揭成数远低于97年

另一边厢，现时楼市的基本面跟1997年时也有大不同。首先是中央信贷资料库的出现和金管局多次收紧按揭上限，令现时的按揭成数平均不足6成，跟1997年时很多业主做足9成按揭十分不同，业主的供楼负担比率跟97年水平有一段距离。

另外当年“摩货”（confirmor）（即买家签署临时买卖合同后，转售给另一买家）炒卖流行，更一度出现“十三摩”的情形，但之后政府禁止“摩货”，再加上其他一系列针对炒家的“辣招”，令现时投资客占比远较97年时低，已拥有至少1个住宅物业的香港永久性居民购买物业的个案2016年12月只有225宗，只占总成交的6.3%。市场由用家主导，再加上供应量不足，令楼市抗跌力更高。

刘嘉辉补充，香港业主习性大部份是“供到就供”，断供比率十分低，即使由1997年至2003年间，楼价即使跌7成，但断供率仅得约3%，加上由2009年至今政府推出8轮收紧按揭措施，4次加辣，这些措施已令银行抵御风险能力不断提高。而且现时家庭资产负债表表现强劲，不少家庭已经“供甩楼”，有父母帮忙，令年轻买家购买力增加。

“北水”于香港物业市场投资创新高

此外，香港楼价愈升愈有的另一原因，除了是本地需求巨大外，更因为内地投资者中国境外配置资产需求巨大，内地热钱涌到香港买楼，其中尤其钟情豪宅和大单位。

根据房地产服务机构“高力国际”（Colliers International）的统计，今年第一季度，内地企业在香港物业市场就共投资361亿港元，同比上升213%，创下历史新高，反映“北水”对香港地产的兴趣愈来愈强劲。在庞大的内地需求“关照”下，港楼未来恐怕难以大跌。刘嘉辉表示，早一、两年，人民币急剧贬值，加上股市经历大时代后回落，令人担心中国经济出大问题，楼市曾出现过短暂调整期，但不久又急速回升，今年上半年已升15%。他总结，近年楼市是“回一回再上”，小型调整仍然会有，但未至于重回1997年的程度。