德银报“佳音”　料港楼10年内挫近5成　专家听完咁样讲⋯⋯　

楼市像脱缰野马，升势并无放缓迹象。昨日﹙8日﹚，仲量联行发表的<土地及住宅市场回顾>指出，香港住宅楼价目前较1997年楼市高峰期最多高出75.9%；如果从全球金融风暴后的谷底计，更反弹最多140.5%！
升幅如此惊人，难免“震慑”不少港人。未知是否因为这个原因，投行德银今日特意报“佳音”，以人口挑战为由，预言本港楼价在下一个10年，将由现水平大跌48%！不过，美联物业首席分析师刘嘉辉认为，人口变化只是影响楼市的其中一个因素，分析时还要考虑本港长远的竞争力及楼市的投资需求。

人口老化    负担能力将转弱

先看看德银的说法。该行报告称，本港自然人口增长已见顶，到了2027年左右更可能负增长，而移民来港人数亦会减少。另一边厢，香港正面对人口老化的问题，在2025年时，60岁或以上人口占总人口的比例料会升至30%，高于目前的22%水平。德银补充，香港已成为亚洲区内60岁或以上人口第二多的地区，仅次于日本。

报告续称，人口老化将冲击住宅负担能力，令按揭年期缩短，更少按揭可延长年期到30年。德银料到2019年只有11.5%的家庭能负担得起私楼平均价格。随着息口进入上升周期，该行估计负担能力将转弱，未来10年楼价要跌近一半方可达致平衡。

投资需求最难估

德银报告如果成真，相信不少“无壳蜗牛”无任欢迎，但有专家对德银的分析持有不同意见。美联物业首席分析师刘嘉辉称，自己未详细看过德银报告，所以不直接评论，但强调人口结构只是影响楼市的其中一个因素，而且本身也存不少变数。

他以移民人口为例，由于香港是国际城市，外来人也会来此买楼，形成新的购买力，不能单看香港出生率下降的现象。“如果香港可以保持竞争力，继续成为区内，以至全球的金融中心，自然不担心啲人不来香港，但如果大陆出问题，香港经济好差，又会出现另一个projection﹙景象﹚。”

此外，他又认为，除了用家需求，投资需求亦不能忽视，这是目前楼市最难估的因素，“楼价一路升果时，个个都会买，投资需求会好强劲。无错，政府系出咗不少楼市辣招，但只是打击了短期投机，还有长期投资需要，如收租、楼价升值。”刘嘉辉续称，楼价受许多因素影响，各个因素又互相影响，目前还看不到有任何坏消息，促使业主急于掟货，令楼价大跌。