中银加按息｜专家称港银存加P条件　或掀加快递表申新按及转按

再有本地大行宣布调整按揭封顶利率。中银香港（2388）宣布上调H按锁息上限0.25厘至2.75厘，经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，中银香港上调H按封顶属于预期之内，因其他两家大行汇丰及渣打已上调，而拆息近日持续攀升高企，有必要现时上调，预计剩余的一家大行恒生银行，也将有较大机会在未来数日上调H按封顶。而其他未上调的中小银行，也将在短时间内上调。

但他也指出，中银香港该次上调H按封顶仅限于二手楼，不包括一手楼，相信主要是考虑到楼市淡净，而其他已上调封顶利息的大行，又传延迟部分客户2.5厘封顶优惠，在竞争激烈下，作出该决定，并将生效日期延至9月15日，“明显都系想抢多一浸生意”。

他预计，美联储将于9月22日议息会议后宣布加息0.75厘，即使加幅低于该水平，香港银行也将上调最优惠利率（P）。1个月拆息今日已升至1.94厘水平，预计数日后将升穿2厘，再加上美国加息及强势美元汇率，港银已具备加P条件。

曹德明﹕本地银行已具加P条件

中银香港宣布上调H按锁息上限0.25厘至2.75厘，使现时上调锁息上限息率的银行增至11间，惟该行一手新盘的H按锁息上限仍保持2.5厘。另外，该行的最优惠利率按揭计划（P按）则由P减2.5厘调整至P减2.4厘，实际息率由2.5厘上调至2.6厘。

根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新资料显示，该11间银行（包括三大发钞银行）的现楼及楼花8月份市占率共占整体市场69.9%及72.8%。曹德明表示，再有大型银行上调H按的锁息上限，而已上调H按锁息上限的11间银行，其现楼及楼花市占率共占整体市场一定占比。

中原按揭董事总经理王美凤指出，今次中银的安排相信其他大行将会跟随，亦将推动二手物业用家选用P按，变相加P前二手楼按息由2.75厘降回至2.6厘，而一手楼按息维持2.5%，对楼市买家属于好消息，属楼市利好因素。而由于一手楼按息优于二手楼，一手较二手旺之形势将延续。

王美凤指出，近月在美息上升及银行结余减少的加息周期历程下，与楼按相关的1个月港元拆息已由年初约0.15厘升至现时今天为1.95厘，H按息于7月底触及封顶息率后续升，导致现时H按息高于封顶息差距已达0.75厘（H按息已达3.25厘，高于原定封顶息2.5厘达0.75厘），反映银行资金成本持续上升及承受息率上升压力增加；由于H按息触及封顶息率后，资金成本及息率上升之压力由银行承担，故此银行上调新造H按之封顶息率可纾缓加息压力。

王美凤料其他银行将跟随

王美凤相信，四大银行之中已有三家银行调整按息，相信其他未调整息率的银行快将跟随。为了平衡竞争力，相信再有大型银行跟随维持新盘封顶息2.5厘不变及二手楼P按息低至2.6厘水平；而中银香港有关新调整将于9月15日才生效，王美凤预期，市场会即时出现加快提交新按转按申请的短期尾班车。

王美凤表示，是次调整仅限于有关银行的新按揭申请人受影响，旧有已正在供楼的按揭客户则不受影响，对于二手物业买家新造按揭，若选用P按，按息低至2.6厘，对比原有P按息及H按封顶息2.5厘，30年期计，每100万元按揭额每月供款增52元，加幅1.3%。若选用H按，封顶息升至2.75厘，30年期计，每100万元按揭额每月供款则增加131元，加幅3.3%。另外，以现时平均按揭额约500万元计，选用P按每月供款增261元（+1.3%）。

王美凤指出，二手物业P按息加幅仅0.1厘，实际按息2.6厘低于H按加封顶后之实际息率2.75厘，将推动二手物业用家选用P按，令P按选用比例回升（7月份数字为1%），H按主导巿场的情况或将会被改变（7月份数字为96.8%），情况与2018年8月相似，当时随著银行调整新造按息，大部份银行之新批P按息（现为2.375厘）较H按封顶息率（2.475厘）略为优胜，差幅约0.1厘，变相推动用家选用P按，P按用家因而随即增加，带动2018年11月份P按选用比例曾回升至57.7%的主导地位。