北部都会区地产股占地利最著数？ 大赢家可能系呢间公司｜郑昆仑
上周本港特首发表的施政报告，其中一个重点是在新界北大力发展新市镇（亦即北部都会计划），而计划包括住宅顶目以及商业中心。有人随即认为本地地产股必定受惠，其中恒基地产（0012）近日表现比较上“标青”。
恒基地产的灵魂人物近期以私人名义买入一些中国奥园（3883）的股份，亦被坊间认定是比较上“识捞”的行为。因此，恒基地产的股价近日反弹力度较大一点，也不足为奇。
港资地产商未必最受惠 考虑两因素
只不过，对于中短期的条件式反射活动，投资者又未必需要太过兴奋。第一，在新游戏规则之下，本地地产商的结构性利润率（Profit Margin）可能会下降。
再者，不排除中国内地地产企业亦会参与这个大项目，亦会淡化了本地地产商的角色。即使内地民企地产公司面对严重的流动性问题，大型国企地产巨企仍有能耐出手。
大型国企合乎中央集权新趋势
正当不少人对恒基地产，以及其他本地地产股抱有幻想之际，跑赢的股份原来是区内建筑公司中国建筑国际（3311）。中国建筑国际的母企是中国海外集团，亦是中国海外发展（0688）的姊妹公司。中国建筑国际一直在中港澳三地涉及建筑工程活动。
重点是上述的北部都会计划如果是“国家任务”，那么大兴土木便是几肯定的事情。至于将来有多少家本地产商可以参与、又或者是可以赚多少，这个涉及不少的变数。
总而言之，市场就是那么的现实。自9月30日起计，中国建筑国际的股价由6.82港元升至8.23港元（+20.6%）。同期恒基地产从29.85港元升至32.30港元 （+8.2%）。至于未必能够太受惠的长江实业（1113），期内仅从45.1港元微升至45.55港元（+1.0%）。
换句话说，在中港两地的投资大方向亦要合乎不成文的新常态，而这个新常态是中央集权令传统大型国企受惠。
中国建筑受惠于大兴土木
不要说老牌港资企业很可能已被边缘化了好几年，即便是内地民企，近大半年亦不好过。不少在大半年前仍高人气的内地民企股份，例如中国恒大（3333）、阿里巴巴（9988）、腾讯（0700）、中国平安（2318），近期亦面对种种的挑战。相对上，集中投资大型国企的投资者，今年为止的表现至少平稳。即使只是持有中移动（0941），也可能跑赢了不少中港股份。
无论如何，即便是受惠区内政策的中国建筑国际也不是完全零风险。内地项目涉疲弱的现金流收入，而集团近几年的经营现金流亦是负值。只不过，香港政府的工程项目应该高现金质素。按现价8.23港元计价，往绩市盈率仅为6.9倍。偏低的市盈率是由于近年业务现金流情况并不太理想。但由于母企背景强大，因此只要出现令人确信的催化剂（Catalyst），亦有人愿意涉及其中吧。
【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑（CFA）｜善恒证券策略师
恒指公司神预测？ 两主因致中国限电 ESG概念成导火线｜郑昆仑
投资中港股市 如象棋先让“车马砲” 港交所不如NDAQ？｜郑昆仑