【楼市创新高】辣招、加息无阻楼价上升　分析料明年最多再升1成

差估署最新公布，11月份私人住宅楼价指数报306.6点，环比上升0.8%，打破去年9月的高位306.1点，创下历史新高！
回顾今年本港楼市，可谓“风云变色”。虽然整体金融市场充斥着不明朗因素，先后发生英国脱欧及特朗普当选美国总统等“黑天鹅”事件，但楼价全年呈“先微跌﹑后爆升”格局；差估署的私楼售价数据自2015年9月高位，累跌约11%至今年4月后止跌回升，并且势如破竹，逼使特区政府于11月初“加辣”，将非首置“从价印花税”税率至划一上调至15%，惟楼价依旧破顶。不过，楼价恐怕高处未见高，即使“辣招”出台，美国又可能加快加息步伐，专家分析料明年楼价仍会上升5%至10%，当中豪宅市场受惠“北水”更可看高一线！

今年物业成交额料达4500亿

据土地注册处资料显示，截至12月14日为止，2016年整体住宅累计录得5.71万宗买卖登记，涉及金额约为4,354.8亿元。利嘉阁地产预计，今年全年登记量最终可达约5.86万宗，较2015年微升1%；预测全年物业成交总值将同比升4%，至约4,436亿元。

一手市场方面，利嘉阁地产预计，全年买卖登记预料约1.79万宗，为9年来最多，同比升9%；成交金额约1,902亿元，同比上升14%，刷新历史新高。至于二手住宅市场，今年全年买卖登记预计录得逾4万宗，较去年的4.13万宗下跌1%，成交总值料达2,534亿元，同比回落约3%。

廖伟强︰豪宅市场看高一线

展望明年楼市，利嘉阁地产总裁廖伟强表示，加辣因素将延续至明年初，买楼作投资的业主会更加惜售，“业主觉得一旦卖咗，随时买唔返，要求一个‘合理’的价钱，买家却觉得仲可以减，所以双方都在拉锯之中”。他预计辣招效力于农历新年后逐渐消化，楼市回归平稳。

美国联储局今年加息1次，是10年来第2度加息，市场普遍预料该局明年最多加息3次，增添本港加息阴霾，廖伟强相信明年发展商会加快推盘步伐，预料一手成交金额会再创新高，达2,100亿元，“即使加辣因素，我相信发展商可以提供税务优惠逐一拆弹。”

廖伟强续称，市场供应仍然很少，虽然政府公布未来的私人住宅供应量不断增加，但由于落成量仍少，加上发展商不断吸纳土地储蓄，暂时看不到市面上有太多供应。他预计2017年中小住宅楼价将上升5%，而豪宅市场更看高一线，全年料升8%。

布少明︰逾亿元豪宅继续受内地客追捧

美联物业住宅部行政总裁布少明亦指，本港楼市仍有刚性需求，预计整体楼价会上升约5%，尤其是1千万元以下的“楼仔”，楼价会上升约5%至10%。他又指明年发展商会稍为加快出货量，预计一手成交增加约10%，由今年大约1.7万宗增加至明年1.9万宗。二手方面，因为加辣令业主惜售，投资者又要缴付15%从价印花税及额外印花税﹙SSD﹚，在盘源缺乏下，预计成交量下跌近20%，由今年的3.9万宗下跌至3.3万宗。

与此同时，港楼料继续成为内地豪客的资金“避难所”，内地投资客为抗人民币贬值，无惧“辣税”入市。“人民币贬值持续，加上近年中央调控楼市资金需要出路，令明年中国走资情况加剧，尤其是扫入5千万至过亿元豪宅仍受国内人追捧。”布少明称。据该行物业数据，2015年内地人扫入逾亿元豪宅为117宗，今年则同比升逾22%，达143宗，他预计明年会同比增加逾1成达160宗。

刘圆圆︰港加息循序渐进

至于美国加息因素对楼市的影响，经络按揭转介市场总监刘圆圆表示，即使美国来年真的一如市场预期加息3次，香港亦可能未必即时跟随加息，原因是香港银行体系结余仍然“水浸”，超过2,500亿元，但她提醒息口长远方向仍然向上，并以循序渐进形式缓缓上升，如果香港持续出现资金流走的现象，届时本港银行或有机会上调息口，预计加息两次，幅度半厘之内，故料明年的实际按息维持2厘至2.5厘。

她又指，现时息口低“供平过租”，普遍供楼仍是“二八”之比，即20%供利息，80%供本金，所以大部分人仍选择供楼，现时的租金回报率高于供楼利率，令现有业主有相当高的持货能力。

布少明更直言，失业率比加息因素更为重要，“份工稳阵，先有能力供楼”，他认为本港明年经济平稳，失业率会维持在低水平。