新世界回笼近250亿　延派永续债票息背后考量？｜彭伟新

最近港股反弹的主要原因之一是大量外资流入香港，促使银行同业拆息大幅回落。隔夜拆息从今年4月30日的4.5厘急跌至5月30日的0.03厘，而三个月银行同业拆息也从3.99厘降至1.32厘，两者的跌幅相当显著，且均为自2022年以来的最低水平。分析师指出，此次资金流入主要是由于大型IPO上市，吸引了大量资金追捧相关股份。然而，也有分析师认为，资金流入香港的原因在于美国关税政策的推出，促使资金从美元资产转向其他货币，其中东南亚货币吸纳了不少资金。作为相对稳定的货币，港元自然成为资金流向亚洲市场的理想选择。

尽管市场上尚未有确切解释大量资金流入本港银行体系的原因，但拆息大幅下跌无疑为本地楼市注入了信心。近期，本地一手市场的销情已开始回稳，尽管地产商在售价上保持克制，未敢过于进取地调升价格，但已有不少自住和投资买家入市，令一手市场的交投开始回升。因此，港元拆息降至近年低位，对负债较重的本地地产商而言，无疑是个利好消息。

提到负债较重的本地地产商，投资者自然会想到新世界发展（0017）这家老牌企业。管理层也积极改善集团状况，特别是地产业务上推售项目，有效促进资金回笼，无论是内地还是本地的地产项目均录得可观的现金流入。在本财年内，随著内地经济回稳，集团加快了销售工作，将全年销售目标由110亿元人民币上调至140亿元人民币。截至5月底，实现的合约销售总额已达134亿元人民币，达标率超过95%。此外，集团在今年1至5月的合约销售额为去年的1.86倍，而今年五一黄金周的合约销售额增长率达15%，显示内地市场对住宅需求的强劲趋势有望延续。

此外，本财年内新世界已在多个项目中成功套现，总金额逾46亿港元，显著降低了负债比率及财务压力。其中，北角皇都的销售额超过35.5亿港元，而黄竹坑的招标在单日内套现约10.5亿元，创下三大超级豪宅市场的纪录，包括单日标售逾10亿港元的超级豪宅新纪录、最高呎价创港岛南岸今年新高，以及售价为港岛南岸近4年来的新高。新世界发展不仅在本地积极套现，还将继续聚焦内地市场，与招商蛇口合作的多个大型项目已陆续动工，为集团未来几年提供稳定的销售收入。这一切显示管理层执行能力不俗，并且与团队的合作已经到位，有助新世界发展在仍然低迷的内地及本地地产市场中逐步恢复元气。

然而，集团的财务状况一直受到市场的诟病，主要因为其负债比率高于行业水平。最近更有传闻指集团无力赎回3.45亿美元的永续债，导致票息从6.15厘飙升至10厘，进一步加重了财务压力。此外，集团行使“制动机制”条款，延后派发总值19亿港元的永续债票息，引来“连19亿港元票息都无法归还”的质疑。然而，事实上，这批永续债既然是“永续”，集团可以选择在不合适的时间或不符合股东权益的情况下不强行赎回，并且可以根据“制动机制”条款，延迟归还相关的票息。这些条款在发行时已明确列出，并非隐藏条款，只要集团遵循发行时的所有条款对待持有该批永续债的投资者，就不存在市场所指的违约情况，无需视为违约风险。

在特朗普主政的背景下，中美关系影响著全球经济前景，未来的发展无法保证。因此，企业在加码投资或暂时观望之间面临艰难选择。在缺乏预测未来的水晶球的情况下，新世界集团的管理层积极出售项目以加快现金回笼，并尽量推迟非必要支出以保留资金，将有助提高集团应对市况变化的灵活性。

本人并没有持有股份及相关衍生产品之权益。

【财经专栏】资金流事务所．彭伟新

资深证券分析师，证券研究经验超过20年。除了熟习基本分析方法外，对技术分析亦有深入研究。在大台技术分析节目中担任主持，曾主讲多个不同范畴的技术分析研讨会及课程，近年更钻研以资金流向作为分析股市的方法，并藉不同媒体频道与投资者分享。

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