十大屋苑估值“深潜”盘逐间捉　第一城600万楼仅估433万！

去年楼价屡创新高，准买家抱住“迟买仲贵”的心态，不怕业主狮子开大口，连带热门屋苑楼价亦癫升，好似沙田第一城去年有单位呎价曾高见21,000元，就连近期新盘也望尘莫及。然而，自第3季起楼市转势，“劈价”成交屡见不鲜，连带银行估价亦随之“收敛”，甚至较楼价走势还要“低水”。
盘点十大屋苑去年被广泛报道的“破顶”单位，部分盘的银行估价较当时成交价“潜水”15%至逾20%不等。其中，第一城两房“呎价王”最新估值仅433万元，较去年10月成交价低近3成，亦低过目前市价。面对部份二手楼银行估值“深潜”，专家教路准买家置业前可这样做。

去年十大屋苑频现“抢眼”的破顶成交单位，惟到了下半年起楼市转吹淡风，成交宗数几近“冰封”，已令银行估价转趋保守。《香港01》分别以汇丰及中银的网上估价系统，为去年十大屋苑“破顶王”作物业估价，发现约半年后，截至周三（9日）的估值较成交价，普遍均跌超过15%。其中，沙田第一城、天水围嘉湖山庄及美孚新邨算是“重灾区”，个别“破顶王”的估价较成交价“深潜”近3成！

而抽样十大屋苑其他“非破顶”成交进行估价﹙表一﹚，发现与去年成交价比较，平均亦录得约5%至15%不等的“低水”，即相对各屋苑的“破顶王”，估价则较为贴市。

第一城呎价︰有单位估价“深潜”近3成

作为新界指标上车屋苑的沙田第一城，成交呎价历史最高的几个细单位跌幅最为惊人。据土地注册处成交纪录，37座低层F室，实用面积284呎，去年10月录得成交价600万元，呎价高达21,127元破顶，惟最新估价跌至433万元，跌幅近3成！至于呎价纪录紧随其后的3个同类型细单位，银行估值亦低水15%至22%，最新估价介乎462万元至505万元。

美联物业沙田第一城分行首席联席区域经理黄锦瀚指，去年第一城呎价频“破顶”的主因是市况疯癫，市场又欠缺盘源，就算业主放盘开高约5%都很快有承接。他估计，该批呎价近21,000元的破顶盘，现时最多回落至18,000元一呎水平，跌幅约14.3%，即“市价”起码仍有500万元，未如银行估价般低。

翻查代理数据，于去年7月份楼市高位，沙田第一城的平均实用呎价为17,354元，至去年12月则跌至15,460元，跌幅大约11%，意味银行估价远较市场“保守”。

嘉湖山庄︰细呎单位跑输　估值平均跌逾两成

至于被喻为“上车乐园”的天水围嘉湖山庄，细单位的银行估值同样大幅跑输。记者据土地注册处成交纪录，抽出3个440余呎、成交呎价逾13,000元的单位进行估值，全部较数月前的成交价“潜水”逾2成。

中原地产天水围副区域营业经理伍耀祖指，嘉湖去年呎价破顶的单位层数高、方向好，质素较普通单位为高，令呎价高见13,000元，在全港楼价回调时，嘉湖在去年10月至11月期间亦跌逾两成，惟“跌凸”后上月已回升，同类优质单位目前成交价起码要460万至480万元，即呎价逼近11,000元，与同区屋苑跌幅约15%相若。

据市场成交纪录，上周末美湖居2座高层F室的两房单位，实用面积441平方呎，以472万元沽出，呎造10,702元。

美孚新邨︰代理指上月成交少　 银行难估价

另外，老牌屋苑美孚新邨多个呎价“破顶”的单位也难逃厄运。去年4月一个7期中层单位，实用面积907方呎，录得成交价1,600万元，呎价高达17,641元，当时做出半世纪以来呎价首越17,000元的“创举”，但10个月后，中银最新估价狂跌至1,210万元，跌幅达24%。而两个分别于去年5月及6月，呎价破17,000元的689呎中层及1,329呎高层单位，中银估价目前均齐齐跌16%。

中原地产西九龙美孚万事达第一分行副区域营业经理林家杰指，该1,600万元成交的“楼王”装修靓，当时是以高于银行估价卖出，估计该单位目前成交价仍可贴1,400万元，由于上月美孚新邨成交仅得数宗，令银行较难估价，致估价低水。他补充，美孚新邨业主持货能力强，市场跌幅未有20%，现时该屋苑平均呎价约为13,300元，比较高峰平均呎价14,500元跌10%左右。

楼市转势　估价随大市回落

事实上，银行睇淡本港楼市，在最新数据上亦有迹可寻。反映银行对楼市取态的中原估价指数（CVI）本周最新报8.2点，虽然连升两周，但仍然远低于50点的好淡分界线。一般而言，CVI在40点以下反复徘徊，反映银行睇淡楼市，楼价亦会向下，而CVI对上一次跌穿10点水平，已是2016年1月份，楼价当时在2015年8月起由高峰期显著调整，并在2016年4月跌至过去约一年半的底位，两个月后才再次回升。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，出现上述情况，与当时楼市畅旺有莫大的关系。他解释，去年中楼市交投热烈，特别中小型单位“升幅跑得高、跑得快，业主叫价高，同时买家又愿追入，推高成交价。”不过自去年第3季起，楼市回调，过去升势强劲的屋苑，“劈价亦劈得劲”，银行受市况相对恐慌的情势影响，估价亦随大市回调。

中原按揭经纪董事总经理王美凤亦有相近的看法。但她强调，网上估价只供参考，不同银行之间的网上报价系统，亦会因机制及资料更新速度等因素而有误差，“如果网上估到价，买家看到当然安心，但估不到价亦无问题，到银行职员进行估价时或许会有分别。”

应去多数家银行进行估价​

她解释，当买家向银行申请按揭时，银行主要依据整体楼价走势，以及区内同一屋苑相近单位的成交价作基础，“因此较多成交的屋苑，估价相对贴市。”同时，银行不会如网上估价系统般，提供实际的估值金额，届时只会告之买家单位“估到价”又或“估唔到价”，如果“估到价”，就会再按该成交价去批出按揭，皆大欢喜。

至于“估唔足价”，王美凤表示，准买家首先应再去多数家银行进行估价，若果仍然“未到价”，也可以请银行重新审视，“因为始终签了买卖合约，是有实际的成交去支持，或许（估价）有机会拉高一点。”她补充，普遍来说，估价都可以再拉高3%至8%。

王美凤说，若然“做足功课”仍未能估到价，便可能出现首付不足的问题，据她所接触的个案，大多会先向朋友或亲人求助，“好少即时去问财务公司。”她提醒，准买家已经有心仪的单位，可先到银行强调自己有意买入该单位，并请有关部门进行估价，避免大失预算。

​至于市场不时有以“靓装修”为卖点的单位，王美凤提醒，银行进行估价时不会将相关因素列入考虑范围；而购买唐楼、村屋或丁屋的买家，银行有机会需会实地考察后，才去作出估价。