点评施政报告房策　林一鸣嫌首置盘未够喉　白居二有机撼动楼市

政府推行的首置上车盘先导计划，首批单位仅约1千个，且相关用地来自政府的安达臣道地皮，而非外界预期的私人机构未发展的农地，规模显然不似预期。香港中文大学财务系哲学博士、资深投资者林一鸣形容，施政报告“相当令人失望”，但并非不同意新增更多房屋政策，而是认为第一批首置盘数量太少，加上需时4至5年才落成，“对楼市是零影响，1千伙几个小时就能卖完。”

政策未列明转换农地　难助增住宅用地

林一鸣续称，本港地产商所持有的农地面积逾1亿平方呎，只是它们过去申请转换农地作住宅用地时，受到种种阻挠未能成事。外界本来预期，政府的新政就是为了与发展商合作，加快及协助更改农地作住宅用地，以发展首置上车盘，有望新增40至50万个单位。林一鸣指出，林郑在是次施政报告并无提及农地转换，观感上政府对加快农地转换态度不明朗，担心首置盘的出现未能带来额外土地之余，还要消耗已有的私楼用地来兴建，无助增加私楼市场单位及解决问题。

除首置上车盘外，林郑还有一系列房屋政策同措施，包括新增约4千个“绿置居”单位、“白居二”恒常化等。林一鸣批评，“绿置居”名额不过是“左手交右手”，将公屋单位转至“绿置居”，加上数量不多，对楼市影响不大。不过，他看好“白居二”恒常化这一招。

“白居二”最有机影响楼市

林一鸣解释，“白居二”恒常化理论上可为市场提供38万个二手居屋单位，直接撼动到一手盘、上车盘和细价盘的市场，因为“白居二”单位的特点比上述楼盘更对应到刚性需求，包括地价可达五折至六折及面积较大等。

在可行性上，林一鸣指政府在2013年及2015年亦曾推出过“白居二”，但数量太少，限制多多，以致政策成效甚微，认为要令往后“白居二”更成功，应容许申请人只需达到一定的入息下限及简化审批程序等，才能有效疏导整体楼市需求，或影响楼价。