彭博：香港银行业正受楼市低迷波及　近40%商业房地产交易需蚀让

外电报道，香港楼市疲弱开始对银行业造成冲击。办公大楼、购物中心和其他房地产的平均价格已较2018年的高点下跌逾40%，侵蚀了许多银行贷款的抵押品价值。随著越来越多业主和开发商陷入现金流困难，违约率也在上升。银行一直不愿意亏本出售相关房地产资产，但这种情况正在改变。

据彭博引述高力国际数据显示，2024 年香港340亿元商业房地产交易中，近40%属于不良销售或资本损失交易，即业主包括银行以低于最初支付的价格出售房产。相较2023年此类交易占总交易量的21%，数据涵盖至少1亿元的交易。

银行不得不亏本出售免物业价值越来越低

房地产经纪公司美联商业地产首席销售总监詹James Mak表示，银行意识到，如果他们不出售商业地产，其价值就会越来越低。他们不得不亏本出售，因为现在的市场就是这样。

报道称，大多数香港银行对香港房地产行业都有相当大的曝险，但经济进一步低迷不太可能对资本充足的银行业造成系统性问题。不过，研究公司CreditSights的信贷分析师 Karen Wu 表示，商业房地产投资组合面临的压力正在加大，投资者也越来越担心不良贷款的增加，例如新世界发展（0017）最近陷入债务危机，该公司正试图延长部分贷款期限，这也使这个问题成为焦点。

她指出，香港银行先前从内地市场低迷所造成的打击中恢复，现在香港商业地产领域可能出现更大的问题，目前问题主要出现在中型和小型开发商。

集友银行涉蚀让上环商业大楼

《彭博》于11月底发布的报告显示，香港办公室空置率上升和租金下跌正威胁到香港五大银行800亿美元商业房地产贷款的品质。这些银行包括恒生、汇丰、东亚银行、中银香港和渣打银行，其发放的贷款占香港房地产开发和投资贷款总额的约40%。

报道称，一些银行已经从问题借款人手中接管了资产。根据土地注册记录和一位知情人士透露，香港银行集友银行旗下的一家公司本月稍早以12.98亿元的市值收购了上环区的一栋商业大楼。这位因条款保密而不愿透露姓名的人士称，这栋大楼从集友银行获得了超过 15亿元的抵押贷款。集友银行的代表尚未立即发表评论。

祥祺中心的出售导致恒生等七家银行损失20亿元

同时，土地记录也显示，去年11月祥祺中心的出售导致包括两家中资银行和恒生银行在内的七家银行在2019年发放的46亿元抵押贷款中损失总计20亿元。恒生银行发言人表示，无法对此发表评论。

此前，在中国商人陈红天的香港公司陷入流动性困难后，贷款人已从他手中夺取了这栋物业。这座17层楼高的大楼内设办公大楼和零售空间，最初于2016年被陈红天的祥祺集团以45亿港元收购，比最近的售价高出42%。

另外，土地记录并显示，2023年末，位于香港岛湾仔区的甲级办公室资本中心14楼以1.459亿元的价格售出。根据天誉地产的最新中期报告，该办公室已作为中国房地产开发商天誉地产的1.98亿元贷款的质押，但该公司现已拖欠债务。此次出售意味著提供贷款的东亚银行有限公司蒙受了损失。

东亚银行称出售湾仔甲级办公室损失已反映在2023年帐目上

东亚银行发言人表示，此次交易的财务影响已反映在其2023年的帐目中。发言人表示：东亚拥有健全的风险管理机制，并一直积极管理贷款组合的资产品质。

大多数香港银行对香港房地产行业的部分贷款均记录了信用减损。由于利率上升、房地产收入下降，以及在某些情况下受到内地房地产危机的外溢效应，借款人面临压力。标准普尔分析师 Emily Yi 表示，银行主动将此类风险敞口降级为不良贷款，因为他们认识到这些借款人可能面临再融资风险或现金流压力。

香港的银行长期以来对房地产贷款采取保守的态度。惠誉评级去年估计，其评级的银行中所有商业房地产支持贷款的平均贷款价值比不到50%，这意味著每1亿美元的债务至少需要2亿美元的资产支持。