西营盘拟建第18间酒店　规划师：牙签酒店更易“楼贴楼”

西营盘近5年新开张了最少8间酒店，近日第三街拟建单幢式“牙签酒店”，若成事这将会是区内第18所酒店或宾馆。
有街坊指拟建酒店位置座落民居及单程路，恐对附近年长街坊造成不便及影响交通。另有规划师指，“牙签酒店”的“建筑物分隔”（Building Separation）间距偏小，加上附近建筑多数为楼高仅6至7层的唐楼，对“牙签酒店”与邻近“住宅”土地用途的契合度存疑。

第三街4度申请起酒店　面积仅1/3标准篮球场

西营盘第三街15至19号一幅面积仅143.534平方米的地皮（地图中红点），即仅1/3个标准篮球场大小，最近第4度入纸申请兴建酒店。该拟建酒店楼高共27层，预计可提供82间客房，地积比率高达12倍；而同区其他酒店的地积比率为12至15倍，但规划署曾指“住宅（甲类）”用地一般地积比率为8至10倍。

城西关注组的张启昕表示，发展商欲在同一地点上兴建酒店，已是近2年来第4度入纸申请，“早前3次申请时，一班街坊曾设街站及网上联署反对，发展商最终自行撤回申请。”而上月发展商又卷土重来，较上次申请图则上的主要改动为：一，增加了一个车位大小的装卸区（loading area）；二，行人路加阔了0.45米；三，楼高由23层增加为27层，但地积比率基本不变。

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以涉及细小土地面积为申请理由

是次发展商的申请理由包括有“只涉及细小土地面积”、“没有带来不良的交通影响”、“配合该区交通连接提升的诱因”等。另外它指该地段已获批准作酒店用途的规划申请，“牙签楼”住宅对社区没有禆益。

张启昕续指，以皇后大道西为分界线，以北的范围一向有酒店或旧式商业大厦座落，是商住区；但以南的范围则一向以纯民居为主，而是次申请兴建“牙签酒店”的地皮座落于第三街，路斜且大部分是单程路、附近建筑物大多为仅6至7层高的唐楼，恐酒店带来新增的人流或交通流量，会对出入长者街坊造成不便及危险。此外，她亦恐酒店落成会造成连锁加租效应，以服务旅客为主的商店因较能承担贵租，会挤走以服务街坊为主的车房、茶餐厅、蔬果肉食店等小店。

“牙签酒店”缘起：旧区业权分散+港铁通车

西营盘有14间现正营业的酒店或宾馆（地图中蓝点），其中8间是近5年才开张；而兴建中或已获城规会通过兴建的酒店，亦有最少3间（地图中黄点）。注册城市规划师黄保杰指，在规划标准上，不是以人口数目决定兴建多少间酒店，因酒店不是居民常规使用的社区设施，兴建酒店是市场主导的行为。他指比较住宅，酒店的流动性较高，对人流及交通的需求更高。

是次申请与近年其他区内拟建酒店申请类似，地盘面积均偏细。而地盘面积细、地积比率高的单幢式建筑物，被俗称为“牙签楼”。西营盘现有15间现正营业的酒店或宾馆中，不少是地盘面积偏细的单幢式“牙签酒店”。

黄保杰指，近年西港岛线通车令西营盘的“可达度”（accessibility）上升，不少发展商看准市场，收购旧楼地皮，重建兴建酒店或宾馆。但西营盘为旧区，建筑本多为单幢式唐楼、业权分散，发展商难以收购连续大范围的地段，“所以只收了一个面积很细的地盘就‘起住先’，难道等附近地皮等十年吗？”“起住先”的结果就是建成俗称的“牙签酒店”。

“牙签酒店”楼贴楼情况较严重

黄保杰续指，根据屋宇署《可持续建筑设计指引》，按地盘面积大小，建筑物之间有规定的最小“建筑物分隔”（Building Separation）间距，以作通风之用；基本上地盘面积愈大、所需预留作“建筑物分隔”的空间便愈多，因此“牙签酒店”与邻近建筑“楼贴楼”的情况较大酒店更严重。

他对“牙签酒店”座落于旧社区如西营盘的土地用途兼容性有所保留，意即指2种或以上的土地用途若相邻是否“契合”，黄保杰表示：“好像住宅和工厦就不太契合，因工厦可能有污染；住宅和酒店也不太契合，因酒店带来的新人流可能会为窄路带来过分负担”。

有关规划申请编号为A/H3/434，就申请提出意见的届满日期为本月20日。

香港现时大部分新建筑物均会用尽地积比率。而地积比率受3大准则规限：一是《建筑物条例》、二是地契、三是“分区大纲图”。根据《建筑物条例》，住用建筑物“住宅(甲类)”（即面向一条街道）的最高地积比率为8倍、非住用建筑物包括酒店的最高地积比率则为15倍。但根据不同“分区大纲图”，又有不同可能再收紧的地积比率，以九龙区为例，大部份非住用建筑物的地积比率限制为12倍。