申起酒店商场200幢独立屋　南生围将变富人游客乐园？

元朗南生围除了景色怡人，亦具独特生态价值。11月城规会将处理新鸿基兴建12幢Outlet的申请。除此以外，南生围一带亦有其他发展项目，当中已获批的有酒店、商场和7幢住宅；另有29幢大厦和200间独立屋申请正待处理。环保团体担心，若湿地保育区、缓冲区同时失守，南生围可以说是“沦陷”。

南生围一带属湿地保育区，与北面的甩洲均属后海湾地区湿地生态系统的一部分，根据《拉姆萨尔公约》，被列为“具国际意义的湿地”。而湿地保育区外约500米则被湿地缓冲区包围，下图四个项目都位于湿地缓冲区。

横跨20多年的南生围发展项目

恒基兆业地产（恒地）早于1992年便申请在南生围发展高尔夫球场及住宅，2年后在有条件情况下获准许。不过，发展商一直未能符合有关环保、排污及交通等27项附带发展条件。

后来恒地跟澳门赌王傅老榕的家族联手发展，拟兴建 900多 幢 3 层高洋房但被遭城规会否决。及后修改至兴建140幢，但今年一月依然被否决。发展商已申请上诉并提交新方案。

恒地直接开发南生围保育区，新鸿基则在多个属湿地缓冲区位置申请发展，当中两个已获批的项目虽不是市民经常踏足的景点，但亦属城规会订立的南生围地区之内。

为何湿地保育区及缓冲区可以发展？
在九十年代末，规划署为有生态价值的鱼塘区引入“综合发展及湿地保护区”、“综合发展及湿地改善区”及“综合发展包括湿地修复区”等规划地带，容许在“不会有湿地净减少”的大原则下，进行综合低密度发展。
“综合发展及湿地保护区”目的为保存和加强现有鱼塘或湿地的生态价值和功能，因而容许“私人与公营机构合作的方式”提出的发展或重建计划申请，但须符合“不会有湿地净减少”的原则；而“综合发展包括湿地修复区”则为鼓励修复毗连现有鱼塘而环境已受破坏的湿地，“促使环境已受破坏的湿地上零散的露天贮物及港口后勤用途逐步迁离”，可进行综合住宅及／或康乐发展计划。
长春社助理公共事务经理吴希文指，政府当年认为保育跟发展可以并行，但随着时代改变，市民对保育的关注及要求增加，他质疑这种规划是否仍合时宜。

11层高酒店加3幢商场　7幢大厦已获批　 项目位置相近

除了发展12幢Outlet ，现时亦有四个项目位处湿地缓冲区。从上图可见，现时在壆围以南申请建特卖商场的位置，与已获批的酒店项目位置相近。本年3月获批的11层酒店及3幢一层高商场项目，地盘占3.8公顷，提供700间房。规划署当时表示反对，因会对周边生态及交通形成负面影响。不过，城规会指该地皮现作仓库用途，转作商业发展能更有效善用土地，亦指候鸟生态评估调查显示发展对生态影响有限，故批准该方案。

现时新鸿基在蚝洲路附近申请兴建的57幢独立屋旁，便在已获批的7幢大厦旁，该申请暂定将于11月25日的城规会会议上讨论。

长春社：斩件上马　 整体影响大　 引入大量人口后如扩阔道路须填塘

吴希文指，几个项目位置相近，理应整体规划：“蚝洲路加Outlet那几个项目，均是新鸿基的世界，是一个大项目，难听点说，几乎是像发展一个Yoho Town。”但现在“巧妙地斩件上马，不知是否是为了避开法定环评”。他解释，法例规定，项目达到一定人口及规模必须进行环评，现时拆细上马不须环评，对环境的影响似是小，但几个项目加起来的整体影响却大。

他指，要看南生围整体生态不能只看保育区，亦要看缓冲区，因为其发展亦会会对整个南生围及后海湾湿地有整体影响：“整块湿地都是一个走廊，会影响雀鸟的飞行路线，不能割裂地看待一个规划。”

他亦担心引入住客及游客，大量车辆会再令南生围有二次伤害。现时南生围路为一条单线行车线，只有部分位置设有让车处，周末不时会塞车。吴希文担心现时已批的发展项目引进大量住客及游人后，道路将有需要扩阔。但因鱼塘贴近现时路面，扩阔道路时一定会需要填塘。他指道路扩阔后会令非法倾倒泥头及填塘更容易。