旧楼石屎剥落｜5200幢失修威胁社会　消委会主席：需修例推动维修

近期香港接连发生多宗旧楼石屎剥落事件，消费者委员会主席陈锦荣为此撰文。他指出，目前香港有约5,200幢大厦被评为“失修”或“明显失修”，由于工程费用高昂，有业主对维修计划一拖再拖或视而不见，令情况愈加严重。

消委会5月发表报告，呼吁业主应增进对物业管理工作的认识，关注物业维修保养，制订一个 10 年的维修保养计划，以编制维修基金预算。针对一些业主无法联络或追踪得到而无法修改公契，该会建议容许楼龄10年以上的大厦，只需有75%业权，便可修改公契条款。陈锦荣强调物业长期失修问题牵连甚广，近期的多宗事故已经明显响起警号，要透过政府修改法例，物管业界、发展商和业主共同努力下才能得以预防和解决。

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《推动大厦维修基金刻不容缓　众持分者有责保楼宇安全 》

石屎从天而降，对路人及途经的车辆可以说是飞来横祸。近期香港接连发生多宗旧楼石屎剥落事件，幸而并没有造成严重伤亡，同时引起社会广泛关注旧楼维修问题。据报截至 2022 年，全港有超过 26,000 幢超过 30 年楼龄的楼宇，其中两成(约 5,200 幢)被评为“失修”或“明显失修”，因此而导致的问题及意外亦日见频繁，情况令人忧虑。

法团厘定维修用途“特别基金”形同虚设

楼宇失修一直是一个令人头痛而棘手的问题。虽然《建筑物管理条例》(第 344 章)(条例)附表 7 第 4 段规定物业经理人须设立特别基金，以支付非经常性开支，如公用地方翻新、改善和维修等相关费用，但有研究发现，实际设立了特别基金的楼宇数目不多，即使设有基金，结余一般不足以支付大型维修工程的费用。条例指定如大厦已成立业主立案法团(法团)，法团须藉业主大会上的决议厘定各业主需要缴付的特别基金款额，以及何时缴付款额。但很多业主因缺乏楼宇管理经验，更遑论专业知识来判断未来维修工程支出所需，加上他们一般不愿意投入时间参与物业管理事务，导致他们低估或漠视楼宇维修费用的估算，也令特别基金很多时无法达到最初设想的目的，形同虚设。

在没有维修储备或储备不足的情况下，当楼宇出现老化问题时，业主须要即时筹集维修资金，但意识到工程费用高昂，特别对退休人士和长者，带来沉重的经济压力，导致部分业主长期拖延或拒绝进行维修项目。然而，一拖再拖或视而不见的态度只会令楼宇失修状况继续恶化，随年月增长，所需的工程费用只会不断增加，业主面对安全威胁及财产损失的风险亦随之提升。与此同时，若因旧楼公契过时或没有大厦法团而规避或忽略了遵守条例第 28 条 ，即强制法团须购买第三者保险的要求，一旦楼宇的残破构件坠落甚至倒塌而导致人命伤亡或财物损毁，更可能须要业主承担巨大的赔偿责任。1994 年添喜大厦及 2010 年马头围道塌楼事件便是深刻例证。

消委会报告促业主制订10年维修保养计划

若要切实解决问题，业主须积极参与物业管理事务，及早规划楼宇未来维修保养需要，并制定一个可负担和可持续的机制筹集所需资金。有见及此，消委会在 5 月初发表的“创优增值 – 提升香港物业管理费的透明度和管治”研究报告中，建议鼓励业主积极参与物业管理事宜，呼吁业主应增进对物业管理工作的认识，关注物业维修保养。我们同时建议相关政府部门加强对市民的教育及宣传，除了介绍物业管理相关知识和法规，亦让业主明确知道若要在物业管理和楼宇维修保养上有效行使其权利和履行其责任，法团的角色不可或缺，从而推动业主根据条例第 3、第 3A 或第 4 条委任管理委员会及成立法团，有效管理大厦的事宜。

此外，为避免业主因大型维修工程而须要一次过缴付大笔费用，我们参考澳大利亚的法例，建议设立一个工程基金，并制订一个 10 年的维修保养计划，以编制维修基金预算，从而为楼宇提供充足的储备以应付预期维修保养开支。市建局将在今年下半年推出的“定期维修保养方案”参考文件及“预防性维修”计划，旨在推动业主从楼宇入伙开始，已制订定期保养计划及相关的财政储备方案。我们期待计划落实后长远能成为业界作业模式，在未来能有效处理“失修冇人理”的情况。

建议将修改公契所需业权份数降至75%

然而，上述建议及解决方案只适用于新建楼宇，现时本港数以万幢计的旧楼中，有些或须紧急维修，就像计时炸弹一样，对业主、路人及周边环境均构成风险。这些楼宇没有得到适当维修保养，部分原因是不少旧楼公契在草拟时相关法规还未完善，没有厘清维修或管理责任，无法解决维修费摊分问题。然而，根据合约法原则，若要修改公契的任何条款，必须得到有关各方同意。但由于有不少旧楼，在一些业主无法联络或追踪得到的情况下，难以获得业主一致同意修改公契条款，以致维修工程一直无法展开，到日久失修，住户逐渐搬离，情况更难处理。

针对公契条款过时但难以修改的问题，我们在报告中提出放宽修改公契条款的机制，建议以 75%的业权份数作为修改公契条款的参考门槛。

我们当然明白修订公契可能涉及私有产权的问题，故此修改建议是以业权份数为依归，并列明不能修改涉及业权份数的条款，以保障业主私有产权的权益。同时，为免机制被滥用及保护少数持反对意见的业主利益，此建议仅适用于楼龄不少于10年的物业，以避免业主在寻找其他可行解决方案之前过早提出修改要求，机制并设有严格的执行程序及上诉机制，以平衡各方利益。

香港高楼大厦林立，物业长期失修问题牵连甚广，要透过政府修改法例，物管业界、发展商和业主共同努力下才能得以预防和解决，近期的多宗事故已经明显响起警号。当务之急，本会留意到政府已锁定维修项目和积极采取行动。长远而言，预防永远胜于治疗，消委会期望新楼业主们早日设立恒常维修基金和参与日常管理事宜，以确保物业安全及可持续宜居，并有利于维持物业的市场价值，让一众业主得以长久安居乐业。