细价楼升幅超豪宅　港大学者倡重推租置、未补价居屋出租杜绝㓥房

香港房屋问题持续已久，香港大学经济及工商管理学院的学者近日提出若干倡议，当中管理及商业策略助理教授王柏林表示，过去十多年，公屋轮候时间大幅延长，低收入家庭被迫租住低端私楼，结果细价楼的楼价增幅，远高于贵价楼多倍，建议容许租者置其屋的公屋和居屋业主将单位自由出租，届时低收入私楼租户可有较多单位选择；长远而言，应容许所有公屋低价售予住户，而且毋须补地价就可自由出租，认为可杜绝㓥房，估计措施推出后，大部份的私楼都不会跌价，反而或会微升，因为更多人持有资产，有条件抵押换楼，只有低端私楼、㓥房会跌价，“如果要将香港严重嘅房屋问题修理好，咁个啲人（㓥房业主）总系会有啲痛楚。”

低价楼十多年间涨价三倍

王柏林表示，2004至2021年期间，香港住宅实质价格指数飙升239%，近十多年来一直位列全球楼价最难负担城市。他引用美联物业二手楼宇成交的数据，2004至2020年间，楼价为100万元的单位，平均实质价格上升三倍，而楼价500万元的单位，升幅则仅为一倍，认为相当悬殊。

他指其中一大原因，是公屋租金调整速度较私楼租金缓慢，远远落后于愈来愈贵的私楼租金，令到本来或会迁居私人楼宇的公屋租户，亦继续留在公屋单位。他指随着公屋轮候时间大幅延长，不少最低收入家庭被迫租住“低端私楼”，以致其楼价暴涨，升幅甚至超越豪宅楼价多倍。

倡免补地价自由出租居屋、租置公屋

王柏林认为，虽然增加公屋供应可纾缓问题，但无助改变背后问题，只要房屋需求升幅再度快于房屋供应，低端私楼的租金自然上涨，㓥房亦会再重现。有见及此，他建议容许租置和居屋业主，可将单位自由出租，在惠及有关业主之余，低收入私楼租户亦有更多选择，而且毋须上调公屋租金。长远而言，他认为政府应将所有公屋低价出售给住户，而且毋须补地价就可自由出租。

利用市场化解决滥用公屋

问到对楼价的影响，王柏林表示，由于有更多市民持有资产可供抵押，相信大部份楼宇不会跌价，反而更多人有能力换楼，令楼价可能微升。他续指，在现时严重的房屋问题下，这类业主本身特别受惠，上述措施实行后，只有㓥房等低端私楼会跌价，“如果要将香港严重嘅房屋问题修理好，咁个啲人（㓥房业主）总系会有啲痛楚。”

过往有批评指，出售公屋令轮候公屋时间延长。王柏林指，现时计划并非单纯出售，亦容许出租，现时有部份人滥用公屋，单位长期空置，但其实可利用市场化解决问题，出租予其他人善用，有助纾缓房屋问题，届时需要兴建的公屋数量或较现时少。

公屋编配错配损效益　建议容许按工作地点调配

针对公屋效率问题，阮颖娴亦提出若干建议。她表示，不少租户的居住地点，与工作地点错配，现行政策下，一般公屋申请人不能拣选市区公屋，但长者则可以，引致错配问题，损害社会效益，不少上班族需长途跋涉工作。她建议在编配新申请人时，不从事经济活动的住户，应编配至偏远地区的公屋；另外，可考虑推出调迁计划，如租户有长期聘书作证据，可调迁到较接近工作地点的屋邨。她续指，可考虑设立官方公屋单位交换制度，便利租户，进一步善用公屋单位。

倡大湾区退休腾出公屋

另外，阮颖娴指根据2016中期人口统计样本，有1.3%在职公屋租户成员在中国大陆及澳门工作，另有2.3%居于公屋的学生在两地就学。整体租户之中，有1.9% 近五年从中国大陆及澳门迁移到港居于公屋；有13%在香港居留10年或以下。她认为这类公屋居民或仍与内地保持密切联系，或会选择移居当地，假如有1%租户到大湾区生活，就有7,600个家庭腾空单位。

她续指，约有20%公屋租户的成员全属退休人士，认为长者可藉广东计划，在当地安老院享用较高质素的服务，甚至在大湾区设立“银发邨”，发展长者社区，改善他们的退休生活之余，亦可腾出公屋单位，重新编配予香港的劳动人口，改善整体生产力。