再论土地问题　陈茂波：原居民乡村土地不宜大规模发展

发展局局长陈茂波连续第二个星期就土地问题发表网志，他今（23日）指出，将土地由“生地”变成“熟地”作高密度发展过程需时，而单独发展偏远的零碎地块，不论是棕地、绿化地或其他土地，既未必符合当区规划、开发的时间也不一定缩减，故他认为所有土地供应的选项都有利弊，整体社会必须有所取舍，更应避免立场先行、政治挂帅、只顾民粹考虑而忽略香港长远的整体利益。他又提到，乡村式发展土地大都位于原居民村界内，通常已有相当数目的丁屋，基建设施和其他配套一般亦有限，加上用地分布零乱，一般而言并不适宜作大规模发展。

“生地”变成“熟地”过程需时

陈茂波指出，很多关于土地问题的评论，经常出现一个“误区”，就是认为只要有地就能立即建屋或作其他发展用途。但他强调，要将一幅土地由“生地”变成“熟地”作高密度发展，需要考虑的因素众多，包括面积大小、环境规划、技术条件、基建配套等，进行各项内部和法定程序的过程需时，包括进行交通、环境、空气流通、景观、生态、树木、文物、天然山坡风险等技术及影响评估；规划上，亦要考虑整个地区的发展与周边用途是否配合；工程则涉及斜坡巩固、环境影响缓解措施的落实及提供交通和社区设施等工作。

具发展潜力土地　多被私人占用

他又指，现时香港余下地有发展潜力的土地，不少涉及私人土地或被寮屋、棕地作业等占用的土地，要发展相关土地必须透过法定程序，以公众利益为由，收回私人业权和清理土地，政府亦需按相关政策处理土地上（不论是政府或私人土地）的占用人，包括为登记寮屋或牌照构筑物的合资格占用人作出适用的补偿和安置安排。

他举例指，皇后山前军营用地占约24公顷，全属政府土地，不少亦已平整，目标可提供约1.2万公营房屋单位，惟用地缺乏基建配套，排水、交通及环境等均需详细研究合适的解决方案，前军营内亦有具历史评级的建筑，需考虑如何保留及保育，故需大量的评估和前期工作方可为用地进行法定规划和其他程序，再开展相关的基建和地盘工程。按现时已经全速进行的发展时间表估计，皇后山首付发展最快仍要于2020/21年方能落成入伙。这反映“生地”变成“熟地”的困难以及所需功夫和时间。

提高发展密度　应付短中期需求

陈又指，现时政府的土地供应策略是“多管齐下”，既努力物色并优先处理一些现有市区和新市镇范围或边缘位置的合适用地，包括预留政府用地、短期租约土地、空置政府土地，以及缓冲作用和保育价值较低的“绿化地带”，同时在规划因素许可的前提下，适度提高个别房屋用地的发展密度。这些土地由于位处或邻近已建设地区，一般技术和基建问题相对较易解决，可较快供应作房屋或其他发展，应付短中期特别是公屋的迫切需求。

此外，政府亦积极推展铁路项目，以及检讨铁路沿线及邻近土地，寻找可作发展的用地，如小蚝湾车厂。另会重点推展大型土地规划及发展，如古洞北／粉岭北新发展区、东涌新市镇扩展、洪水桥新发展区和元朗南发展等项目，务求为香港中长期发展提供各种大规模的用地。

发展零碎地块　难建立完善的社区

陈茂波又称，不时有人认为个别分布零散、规模较细、位置较偏僻的棕地，可以“逐幅逐幅”地发展，如全数用作公营房屋便可建数以万计单位；但他批评，这种论述不单未必符合当区规划、与周边用途也未必配合，如果基建和配套不足，除技术上有困难，亦难建立完善的社区，对日后入住的居民并非妥善的安排。他又强调，法定图则中划为“乡村式发展”地带的土地，散布全港不同地区，主要位于新界原居村民的认可乡村，这些地带通常已有相当数目的现有乡村屋宇，基建设施和其他配套一般亦有限，加上用地分布零乱，一般而言并不适宜作大规模发展。

政府无“魔术棒”变出土地

他重申，政府没有“魔术棒”可以变出土地，而又不带来任何影响，更没有“闲置”土地的本钱，所有土地供应的选项都有利弊，整体社会必须有所取舍。