【投稿】百年租管　能否再为基层租户提供保障

特首林郑月娥于今年1月14日公布了10项民生纾困措施，当中一项是“研究推行‘㓥房’租务管制”。政府于4月16日公布委任13位人士成立“‘㓥房’租务管制研究工作小组”，任期18个月，并于明年上半年完成报告。本文尝试透过检视政府近年的租管研究，带出基层租户及民间团体的担忧，希望政府及各工作小组成员认真面对，从而为基层租户重拾百年前开始的保障。撰文：明爱专上学院汤罗凤贤社会科学院高级讲师　赖建国　

翻开香港租务管制的历史，在二次世界大战前因来自中国内地难民增加但房屋供应缓慢，政府于1921年实施首项租务管制，目的是冻结租金及遏止业主逼迁。随后的近百年间，就业主逼迁、租金增幅、租住权保障、租务纠纷作修订，条例时有收紧及放宽。直至2002年11月政府为稳定楼市而推出九项房屋政策，其中一项是“全面检讨《业主与租客（综合）条例》，目的是尽量全面放宽私人楼宇的租住权管制，减少干预私人合约的情况”。2004年7月9日租务管制正式撤销，租户的租住权及租金增幅等全面放宽。基层租户在欠缺议价能力，其处境更见弱势。

政府过往的租管研究

民间团体自二千年末，当租金不断上升，租住权欠缺保障，居住环境日趋恶劣时便力促政府应该重新检讨租务条例。在几经游说下，2014年政府藉《长远房屋政策》咨询期间进行了一项研究，探讨美国3个城市（三藩市、洛杉矶、纽约市）、欧洲5个国家（德国、瑞典、荷兰、英国、法国）、亚洲4个地方（台湾、日本、新加坡、马来西亚）等共12个经济体的租金管制及租住权保障。结论是“本地和海外的实证研究均說明推行租务管制可能会出现各种预期之外的效果。……我们认为，如仓促推行租务管制措施，这将有违整体公众利益。”（运输及房屋局，2014：13）。同期立法会秘书处资讯服务部资料研究组（2014）亦发表了《选定地方的租务管制》研究美国纽约市、加拿大安大略省、香港三地实行过租务管制的地方进行详细分析及研究，探讨其租金管制方式、涵盖范围、加租、对业主的财务鼓励措施及租住权保障等。

随后2017年立法会秘书处资讯服务部资料研究组发表《选定地方的租务管制》，再分析荷兰、德国及纽约市的租务管制，是次研究虽然表示“租务管制有值得商榷之处”，但也提出海外实践租务管制的共通点为：将新订租约及或新物业剔除管制范围；只针对价值较低物业；对租住受管制单位的家庭制定收入上限；厘定租金加幅时考虑租户的家庭收入、其他经济及房屋因素；业主翻新单位或改善工程可加租；禁止业主滥收公用设施费用；及实行加租豁免计划及租住权保障，以保障弱势社群租户。

是次“‘㓥房’租务管制研究工作小组”即将召开首次会议，为可能重新实施租务管制带来希望。然而，民间团体普遍有以下的担忧。

1. 是“可行性”研究还是“方案”研究？

政府的新闻公布在不同时间也有不同的说法。在政府1月14日的《行政长官公布十项民生政策新措施　惠及过百万基层市民和弱势社群》内是指工作小组是“研究针对‘㓥房’推行租务管制的可行方案。”。然而，在4月16日的《“㓥房”租务管制研究工作小组成立》内则表示小组“就‘㓥房’租务管制的可行性及可行方案进行研究。”故此，究竟是“可行性”研究，即一年后结论是不可行，如2014年《长远房屋政策》咨询的研究；还是研究什么“方案”才是可行？工作小组成员会否变成橡皮图章，为政府多年来既定反对推行租务管制而护航？

2. 成员欠缺基层租户或团体，难以直接反映意见

“‘㓥房’租务管制研究工作小组”由13人组成，当中以学者、研究员、律师、测量师、工程师、公屋组织负责人、业主团体会长，而主席则为地产代理监管局主席及身兼多项公职。此组合有6位教授实在是近年政府成立的工作小组所罕见，但他们却有机会成为政府亮丽的挡箭牌。

另外，小组成员中有业主团体会长，有公屋组织负责人，但却欠缺基层租户或团体代表。虽然政府不断说会咨询基层租户团体，但工作小组内就是欠缺了租户的声音，直接影响工作小组的代表性及会内的意见较易倾向单一。故此，民间团体希望工作小组能在每次会议前公开会议议程及会议后的纪录，供基层租户团体可以不同方式参与整个研究过程。同时，工作小组要以不同形式及方法咨询基层租户更是少不了，希望政府不会再重蹈土地供应咨询的覆辙，雷声大雨点少，政府最后更未有研究结果先有结论。

3. 研究结果如何落，还是只是政党功积

政府表示工作小组将于2021年上半年完成报告，但距离今届政府完结只余一年左右，那份报告对下届政府是否具有意义，还是最后也只是束之高搁不了了之。其实翻查“㓥房租管”此字词只有某建制政党提出，民间团体并没提出只管制㓥房，正如谢伟铨的文章内所质疑㓥房难以介定。林郑月娥是次提出“㓥房租管”会否真正想为基层租户提出解决方案，还是实为某政党制作成功争取的功绩？最大的问题是该政党提出的“㓥房租管”是有名无实，缺乏具体内容及方案详情。故工作小组宜与各民间团体商讨方案，并稍后制定落实租务管制的过渡方案，让基层租户可以尽快受到保障。

香港从1921年开始设立租务管制，百年后管制已撤销了16年，期间不少租户面对租金飊升、租住权欠保障、业主滥收水电费、租户被逼迁、租住单位环境恶劣等。政府对私营租务市场的放任，对弱势租户的伤害至深至大。期望“‘㓥房’租务管制研究工作小组”能为香港的基层租户重拾已有百年的租务保障。