【政策论坛】林郑三项房屋措施　短期难解㓥房居民困境

特首林郑月娥于1月14日召开记者会宣布十项民生政策新措施，目标为提升对基层和弱势社群的支援，涉及百亿经常开支。当中有三项是民间团体争取多年仍只有寸进的基层房屋措施：基层住户现金津贴、“㓥房”租务管制、及再度增加过渡性房屋数目。然而，此三项措施如能落实推行，在一定程度上能让基层住户受惠，但现时政府的建议仍有不少值得商榷之处，落实之期仍路遥遥。再者，如林郑月娥想以此十项民生措施舒缓社会不安，观乎过去一星期的评论应难以如愿。
撰文：明爱专上学院汤罗凤贤社会科学院高级讲师及课程主任　赖建国

租金津贴应延长及增加金额

民生措施中的“为非公屋、非综援低收入住户提供现金津贴”，对象是轮候公屋超过三年的住户提供综援租金津贴上限一半的津助，发放期限为至申请人首次获派公屋社止，并于2021年下半年试行三年。此项津贴亦即变相是民间团体争取多年的租金津贴，而政府多年来也表明因津贴只会让业主得益而拒绝提供。其实关爱基金于2016年发表过《第三次推出“非公屋、非综援的低收入住户一次过生活津贴”项目成效检讨报告》，结论是没有迹象显示业主会就关爱基金的生活津贴而特别调高租金，直接驳斥政府对租金津贴会提高租金的论述。然而，林郑月娥已在《2019年施政报告》提出透过关爱基金于本年度发放两次“一次过生活津贴”，并会于2020年年底完成恒常化研究。现时不足半年，政府已宣布会在明年下半年试行，那么那个原定本年年底才完成有关关爱基金生活津贴的研究还需要进行吗？

再者，现时建议的措施是现金津贴将津助轮候公屋3年或以上基层居民，直至其充获首次公屋编配为止。然而，现时首次公屋编配多为东涌的公屋单位，因根据现时房屋署公屋编配的地区划分，东涌是如同沙田、马鞍山、将军澳、荃湾、葵涌及青衣般列为“扩展市区”。一般在市区工作的基层居民多拒绝首次东涌单位的编兀，进而等候第二次编配，甚至第三次编配。如措施落实：其后数月甚至数年基住户将要完全自行承担昂贵的租金直至获编配合适单位。其实政府应将津贴延至居民最终第三次获编配单位为止，一则减轻居民的负担，二来亦可增加房屋署尽快为轮候居民提供第二及第三次单位编配的“动力”。

第三，租金津贴只得综援租津的一半，对现时㓥房租金动辄每月$7,000至$9,000，可谓杯水车薪。以现时综援租津的金额单身人士为$1,885，二人家庭为$3,795，三人家庭为$4,955，四人家庭为$5,275，五人家庭为$5,290及六人或以上为$6,610。故此，每月生活津贴只是$943至$3,305，一般4人家庭只是$2,638，即居民每月仍要负担$4,000至$6,000，与一般公屋居民负担$1,500至$2,500，基层居民的负担仍甚重。故此，民间团体一直倡议租金津贴应是每月公屋与私人房屋平均租金的差价，以减轻基层居民的租金负担。

租务管制落实似无期

另外一项民生措施为研究推行“㓥房租务管制”，此亦是民间团体自2004年政府撤销租务管制后一直争取至今亳无寸进的措施。现在林郑月娥突然宣布“要研究如何推行针对‘㓥房’的租务管制”，并“希望运输及房屋局稍后成立的工作小组可以探讨这些相关租务管制的议题”。民间团体普遍对此均表示欢迎，但亦同时表示担忧。运房局曾在《长远房屋策略》咨询期间，也因民间团体多番要求下进行了租务管制研究。运房局在2014年6月提交予立法会房屋事务委员会的研究报告中提出的结论是租管极具争议性，本地及海外研究均会出现预期以外的效果，故仓促推行租管有违公众利益。运房局局长陈帆亦于星期六在传媒访问中并没有讲清楚即将进行的是租务管制的“方案研究”还只是“可行性研究”？如是后者，那结论可能与2014年无异，基层居民只能空欢喜一场。

民间一直也提出不同的租务管制方案，但甚少只提出单一管制㓥房，多为所有类型及市场的房屋也一并受管理。不同之处多在于以楼龄年期、租金金额、加租幅度、租住权保障范围、执法机制等。因以“㓥房”作为单一类别作管制，将有不少可逃避规管机会。然而，唯一清楚提出“㓥房租管”的就只有民建联，但其方案只有标题的四字，完全没有内容可参考。故此，林郑月娥此项建议实有为民建联“成功争取”之嫌。

对租务管制一直持反对意见的香港业主会，在传媒访问中只是担忧租务管制对以租金维生的年长业主带来的影响。故此，政府可在研究方案时可考虑对此类业主的需要而作特别安排，那么反对租务管制的因由就应该缩少了不少。

然而，民间十分担心是此次㓥房租管研究是政府的拖延手段。本年是立法会换届选举，明年是特首选举，研究及立法需时，租务管制落实或可能是数年后，更甚或会不了了之。故此，政府应就租务管制制定清楚的时间表、路线图及邀请民间参与。同时在租管研究期间，先设立无须立法的“鼓励性租务管制”，以尽早让基层居民得到保障。“鼓励性租务管制”可以是如业主愿意以低于市值租金在一段长时间将其单位租予基层居民，政府将资助其单位进行维修及管理，在一段时间后单位可交回业主自由订定租务条款。

过渡性房屋或只是乡郊过渡性房屋

林郑月娥提出将数月前《2019年施政报告》刚提出三年内提供一万个过渡性房屋单位增加多五千个，令三年内提供一万五千个单位。作为基层居民原应十分欢喜，因在遥遥轮候公屋期间也有环境较佳的过渡性房屋可以暂住。然而，当大家仔细看看现时政府透过地产发展商，名义上是“捐”实则是“借”地予政府兴建过渡性房屋的数目时便知道基层居民不宜太早高兴。在过去数月各大地产商借的土地均在新界：恒基地产位于锦上路江夏围的“同行。共创计划”2,000个单位；新世界地产位于天水围站的“光村”100个单位；会德丰地产位于大埔、屯门、东涌的2,000个单位；新鸿基地产位于元朗山贝路的“同心村”1,600个单位，位于锦田南及古洞的2,000个单位。上述的单位数目已达7,700个，但却全部单位也在新界区内，更以元朗及北区为主。

不过，根据统计署的2018年发表的《2016年中期人口统计：居于分间楼宇单位人士》调查报告显示，居于元朗的㓥房住户为3,328户，而北区则为3,229户，合共6,557户。现时地产发展商借地兴建的过渡性房屋已供过于求，就算住户人数在这几年或有所上升，元朗及北区供应也应已十分充足了。

地产发展商借地兴建过渡性房屋，除了形象工程外，更涉及不少潜在利益。如透过兴建过渡性房屋让政府协助其处理及加快更改土地规划程序；兴建基础设施，如水电交通及最难处理的排污系统；本土研究社更指出借地涉及打乱政府收回棕地兴建公屋的计划，以作与政府谈判的筹码。虽然兴建过渡性房屋能舒缓㓥房居民的住屋需要，但地产发展商也不全为凭良心做善事。故此，未来那五千个过渡性房屋单位应该在市区，否则实难要求基层居民将其工作及子女学校迁往元朗及北区。政府亦应留意过渡性房屋的住屋质素，除了建筑结构及环境外，更应为社福机构提供营运支援，使居民得到适切的社会服务。

最后，如林郑月娥想展示其决心及突破传统思维，除了听取民间意见，尽早执行上述的三项措施外，更要加快兴建公屋方能长远解决基层居民的住屋需要。最重要的是落实市民的“五大诉求”，否则再推出廿项民生措施也难以让社会回复平静。