猪栏变独立屋　揭屯门泥围村违规改建

石澳大潭湾东丫背村早前被揭发有官地遭前高官及商人霸占，把寮屋改建成豪宅达30年。然而，事件仅属冰山一角，《香港01》侦查发现，屯门泥围村一幅原为猪栏的私人农地，上月有一系列新落成的独立屋出租，并全数入伙，而地政总署回复《香港01》时表明，有关建筑违规，更已发警告信。近年政府专注觅地增加供应，惟违例建屋事件却接连被揭发，有关注团体直言，在私人农地违规建屋，比丁屋僭建更为严重，促请政府订立分级制，容许没过分扩建、自住之用的建筑物，可暂时保留，惟牟利者须立刻取缔。摄影：梁鹏威、蔡正邦

上世纪60、70年代，香港尚未发展成大都会，仍有不少人务农，为方便农业发展，当时有俗称“牌照屋”的构筑物，即受“放宽租约牌照”规管、与“寮屋”同属临时房屋，大多只是予市民申请兴建农舍和禽畜屋，有固定牌主，每年需交牌费。

根据发展局2010年的统计，全港寮屋及牌照屋分别有85,574及16,442间，而牌照屋近7成位处新界西。

屯门泥围村一幅私人农地上的猪栏，便是其中一间“牌照屋”，不过《香港01》记者上月到上址视察时，却发现面目全非，本应进入眼帘的该是禽畜屋中到处走动的猪只，又或是一片片绿油油菜田，但事实却是一座又一座装潢不俗的独立屋屹立眼前，共3栋两层高小屋及两间设有独立围栏、车位及花园的大宅，总占地约10000平方呎，全部装有空调及热水炉，另有两座尚在兴建的房屋，铺有木纹地板。

月租六千  设开放式厨房

记者以顾客身分向附近地产经纪查询，指该处独立屋属出租用途，其中3栋两层高的小屋各被分成左右两边，共6个单位，单位上层有两间房，地下则为客厅、厕所及开放式厨房。6个单位落成不久已全数租出，月租约6,000元。而设有独立围栏及车位的另外两个单位，亦已租出或被预留。

祥益地产营业部董事张才权表示，泥围一带的村屋租盘大部分是700平方呎，月租8,000至9,000元，少量400至500平方呎租盘则索价至少7,000元，惟过去未闻有村屋或独立屋的㓥盘出租，低于400平方呎的独立屋租盘更是罕见。

地政总署已发警告

据地政总署资料，该处地段为私人农地，并有“牌照屋”，但如今猪栏变独立屋，若无向政府申请更改土地用途，明显涉嫌违例建屋。据土地注册处资料，涉事地段为陶氏祖堂地，部分由屯门乡事委员会泥围原居民代表陶满权管理，记者曾当面向他查询事件，陶回应自己仅为地段司理人，该处地段多年来租予村内兄弟，“土地可能被租上租，不清楚工程由谁负责。”他又指，至今未收过地政总署有关违例工程的通知，一旦收到会向租客跟进。

地政总署回应《香港01》查询时则指，涉事构筑物位于私人农地上，最近有人在未经批准下，在该地段进行建筑工程，违反相关牌照、批准书条款和地契，署方已向相关牌照持有人及土地业权人发出警告信，要求停止工程和纠正违契事项，若情况持续未纠正，可能会取消有关牌照，甚至钉契、收回土地。

司理人有责任

身为祖堂司理人，如今主供农用的牌照屋，变为牟利放租的独立屋，是否一句“不知情”，便可免却责任？中大未来城市研究所副所长姚松炎教授表示，祖堂司理人拥有地段信托权，但并无业权，惟在土地法上，有业权人责任，“即使出租予二、三房东，亦有责任看管土地有否违规改建或非法活动。”

他认为，司理人对违例建筑不知情可作法庭辩解，但若建筑物明显，辩解则难以成立。而政府现时一般以违反牌照及地契条款，处理类似违规建筑，事主只涉民事责任，最严重会被收回土地，惟有关违例建筑亦触犯《建筑物条例》，涉刑事责任，若建筑倒塌致伤亡，事主可能遭刑事检控。

土盟倡分级制　先取缔牟利违建

近年“牌照屋”违例问题愈趋严重，据地政总署统计，去年违例个案有313宗，比前年增约67%，去年发出275张警告信更比前年增1倍多。土地正义联盟成员朱凯迪表示，全港的“寮屋”及“牌照屋”两类临时房屋，不少临时屋前身用作养家禽、家畜等，无法适应现今发展，因而私下转手、出租、改建及加建，估计违规比丁屋僭建更严重。

朱凯迪坦言，政府难以一下子打击所有相关违例，倡议可参考村屋僭建申报计划中的分级制度，初步概念为容许“不过分扩大面积”、“只涉物料改变”、以及“用途为长期自住”人士，申请改建及居住，以满足自住者的基本需要，但若是过分扩建，放租牟利，则必须执法取缔。

他又指，政府应考虑善用此类房屋，放宽改建及改变用途的界线，以“优化乡郊的可持续发展，善用房屋”为宗旨，“如果政府不管，每人都希望用这些屋去赚钱，问题是要如何规管，才对社会整体最有好处。”

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