资助房屋流转推手 房协主席陈家乐的回归宣言
楼价与市民负担能力严重脱节，资助出售房屋成为不少港人构筑安乐窝的最后希冀。为了使资助房屋资源更有效分配运用，特首林郑月娥提出“长者业主楼换楼先导计划”等促进资助出售房屋流转的措施。房屋协会主席陈家乐接受《香港01》专访时指出，以多种渠道推动第二市场流转，是中短期协助市民“上车”的可行方案。陈家乐二十年前参与订立居屋第二市场，面对居屋售价受私楼带动飙升的现实，他不否定把资助房屋市场与私人市场割裂的主张，但认为现阶段难以实施。
“长者业主楼换楼先导计划”目标是增加第二市场的大单位供应，使资助房屋资源更有效满足需求。根据该计划，年满60岁、拥有单位业权满十年的资助房屋业主，可在未补价的第二市场出售其原有单位，然后购买一个面积较小的单位。林郑月娥上月宣读任内第二份《施政报告》时，明言这项计划是接纳房协建议试行。林郑同时推行居屋定价新政策，不再与市值挂钩。此外，房屋委员会早前通过明年起收紧居屋和绿置居单位转售限制，把禁止业主以补地价方式在私人市场转售单位的年期，由购买后首五年延长至首十年。
上述几项举措均见区别私人市场与资助出售房屋市场的意识。私人楼市和资助出售房屋市场本来就属于不同领域，政府作出区分为社会所乐见，然而，新居屋定价与市场脱钩后，虽然对二手资助盘价格有一定降温作用，但相对一般市民收入水平而言，仍不易负担。因此，很多市民及政党均认为，资助出售房屋长远应和私人市场割裂，全面禁止在私人市场转售。
公私楼市割裂 “有好有不好”
9月6日接替邬满海担任房协主席的陈家乐，不否定资助房屋与私人市场切割的意义，但他同时认为，这涉及重大政策改动，必须审慎研究，例如要考虑楼市逆转对这类单位寻求出路的问题。“当然有一些声音，认为应该截断（私人市场)，不应该在自由市场买卖。我以前就听过。这不是新鲜事，因为若不能在私人市场转售，就不会有炒卖。我认为这个做法有好有不好，当然好处是无论私楼价格如何升、外来资金炒热楼市，资助出售房屋第二市场都稳定发展，单位只给有需要置业的人士购买。”
港府本世纪初全面撤出资助置业市场（包括停售夹屋、居屋及租置公屋，取消多项资助置业贷款等），陈家乐亲身经历整个过程，这深深影响了他对资助出售房屋与私人市场关系的判断。“我们不要忘记，有机会好像1998至2003年，房委会基本上不愿意用原价去购买，倘若经济环境再次转差，那些绿表和轮候册的人士未必有能力买；当居屋业主希望或有需要售出单位套现时，便没有出路、无选择。如果你允许单位流出（私人市场），无论时间多长，这些业主起码多一个选择，当最坏的情况出现后，业主补地价后售出单位予自由市场，购买对象就不同了，有更多选择，他可以找到出路。”
陈家乐分析，现阶段难以禁止资助出售房屋在私人市场转售，需要极度审慎去研究，“你要去改变一个旧有的政策，我觉得你要有好多的研究和理据，我不认为可以贸然去做。”
廿年前参与订立居二市场
不少人也许对陈家乐感到陌生，但他其实是过去二十年香港房屋政策制订的主要参与者，从其多年公职生涯来看，随着他再度成为房屋政策的执行者，未来或会是政府推动和加快资助房屋流转的重要一员。
陈家乐于1996年12月“空降”房委会，担任房委会居屋小组主席，推动订立了对房屋政策有深远影响的居屋第二市场，让公屋住户和绿表资格证明书持有人，可选购由首次出售日期起计第三年的居屋及租者置其屋单位。
第二市场由1997年6月开始实施，主要目标是增加该等资助出售单位的流转量，回应社会对自置居所的需求。在此基础上，房委会在2013年推出白表居屋第二市场计划（简称白居二），去年11月更通过把“白居二”恒常化。
与土地供应专责小组主席黄远辉一样，陈家乐自上世纪九十年代末积极承担公职。除了居屋第二市场外，他在居屋小组任内曾处理居屋转售限制放宽至五年、售价弹性折扣安排、落实租置计划、居屋无限期停售等重大房屋政策改动。
曾参与制订领汇上市工作
陈家乐与黄远辉的另一个共通点，是两人都曾任多个房屋和土地规划架构的非官方委员。陈家乐在2006年卸任房委会委员后，曾获委任为市区重建局非执行董事和城市规划委员会委员。2013年张震远因涉香港商品交易所丑闻辞去市建局主席一职，他和黄远辉都曾被视为接替的热门人选，据悉当年他因所属律师事务所参与市区重建业务，故婉拒了政府的邀请，黄远辉则以出任市建局非执董时间尚短而推辞。有趣的是，黄远辉现时亦为房协监事会成员，更被视为明年接任市建局主席的热门人选之一。
陈家乐还曾参与制订领汇（现改称领展）上市的工作。2003年10月，房委会宣布成立“产业分拆出售督导小组”，陈家乐出任主席，是领汇上市过程中非官方的最高层成员。他担任过的公职还包括香港电台顾问委员会委员、教育统筹委员会委员、海滨事务委员会委员、退休金上诉委员会及公务员公积金计划政府自愿性供款上诉委员会的召集人暨委员等。2008年他加入房协成为委员，2009年至2015年出任执行委员会成员，担任房协主席前为其监事会成员。
单位流转利灵活运用资源
订立居屋第二市场政策至今已超过二十年，被问及如何评价资助出售房屋市场流转情况时，陈家乐一再强调，如何令这个市场运作得更好，是未来房屋政策发展的一个重要课题。“当初有第二市场的原因是不希望动辄把资助房屋都在自由市场推出去，现在的趋势是资助市场的单位愈来愈多，房委会已有20多万（个），我们（房协）夹屋没有第二市场，但资助房屋也有9,000多个，未来只会愈来愈多，如何令这个市场更加活化，令资助房屋的资源运用得更好呢？其实是一个很值得探讨的问题。过往在第二市场成交的宗数都不少及十分稳定，（每年）大约有千多宗。某程度上，现在多了白居二恒常化，每年都有恒常需求约2,500伙。若有一些措施让未必需要再享用房屋资源的业主把单位拿出来，无论是租或买，都可以增加流转渠道，所以整个方向我觉得是好的。”
林郑直言其房屋政策“某程度上”抄袭新加坡，舆论亦把新加坡的组屋政策作为探讨香港公营房屋改革路向的指标。现时新加坡组屋容许“换细”（trade down)和“换大”（trade up），而房协研究让辖下未补价资助出售房屋年老业主可“大屋换细屋”，放售面积较大单位后，获准回购另一较细未补价单位。这是否代表香港未来亦会如狮城一样，在资助房屋市场容许已受助业主享用第二次资助置业机会？
不能照搬星洲房策
陈家乐表示，房协现时会全力推动“大换小”，“小换大”未必会在短期内考虑。“《施政报告》提及的计划是trade down，这方面新加坡已做到。当然，（计划）细节如何执行，要慢慢倾。不过，原则是要界定什么是down，是价钱还是面积？长者会否在出售住宅后，当市场价格上升时未能成功置业呢？是否要订立期限，规定某一段时间内要完成一买一卖的程序呢？这些操作的细节都是需要思考的。我不敢说要做trade up，我们要先去考虑trade down，想通了再做，（视乎）出来的效果如何，再想下一步如何做。然而，无论如何，当愈来愈多资助出售单位时，更灵活运用它们这个大方向是正确的。”
见证香港居屋走过高山低谷，陈家乐指香港资助出售房屋性质类似新加坡组屋，但其实又有很多不同地方，万万不能把当地的一套照搬过来。“每个地方的民情都不一样，大家都知道，新加坡的组屋差不多占（整体）市场的八成至八成半，数目很大、政府的角色都很大；但香港一直推行的公营房屋只占整体市场大概四成至五成，与新加坡仍然有很大差距。况且香港政府的角色不会像新加坡当局这么主导，加上当地政府鼓励（国民）调动公积金置业，所有配套与制度都与香港很不同，不可以只看单一政策。”
对于让业主可在资助出售房屋市场“楼换楼”，是否带来双重房屋福利的不公平问题，陈家乐表示并不认同。“这个trade down原则上都不是太过分，因为是一换一；第二，不是申购新居屋，所购的单位都是在第二市场，而且不可以买更大的；再加上计划只限年老业主，是有局限性的（开始这个项目后，慢慢便会扩大？），我们都要看成效、反应，要由细开始，（现在可以trade down，将来是否可以全面推行呢？）其实是言之尚早。”
资金与安置成旧邨重建挑战
上任时曾直言香港社会面临“双老化”（人口及楼宇老化）的陈家乐，形容自己过去两个多月“过得很漫长”。面对公私营房屋短缺、市民居住环境狭窄恶劣，他认为属“房屋政策实验室”的房协责无旁贷。他重申，旧屋邨重建及长者房屋会是房协未来工作重点，另一个工作重点是协助政府拓建过渡性房屋。“我希望房协透过长者屋、旧邨重建、过渡性房屋等措施，继续为香港贡献。”
陈家乐特别提及，旧屋邨重建面对的两大挑战，首先是每一项重建都需要承受极大财政压力，支出动辄数以十亿元计；第二就是可否在附近找到一些土地兴建安置房屋。“如果你无安置房屋的用地，明显如筲箕湾明华大厦重建，就是一个很痛苦的经历。因为无地，房协需要用蚂蚁搬家方式，分三期重建，用超过二十年去做，时间很长，搬第一期、拆第二期时，对居民居住环境等影响都大。真善美村重建，本来我们亦十分头痛，因为根本不知怎样做，幸好政府批出启德一块地皮给我们。”
展望未来，究竟房协会如何订出长者屋、旧邨重建、过渡房屋三者占用发展资源的比重？陈家乐表示，无意订定硬指标，皆因房屋发展计划需要审时度势。“在旧邨重建方面涉及补地价问题，拓展长者房屋亦需要很多的资源，故此不会有硬性比例。如果做得到，当然希望旧邨重建时能够有混合发展，例如出售公屋、资助出售、长者屋，再加一些社区设施。我觉得，若可以做好支援，令长者、住客受助，是比较合适。”
上文节录自第139期《香港01》周报（2018年11月26日）《 资助房屋流转推手 房协主席陈家乐的回归宣言》。