市建局两项维修改善计划收逾3000申请　部份大厦公契欠条款难参与

市建局今年7月起，与政府合作推出“楼宇更新大行动2.0”及“消防安全改善工程资助计划”，行政总监韦志成表示，截至10月31日，两项计划分别收到约600宗及约2,500宗申请。但他指，市建局特别针对“三无”大厦，协助有关业主查阅楼宇公契，但发现不少公契都欠缺关键条款，未能授权业主大会议决进行“改善工程”，最终未能参与“消防资助计划”及“2.0行动”。

韦志成在网志指出，市建局在两项计划收到共3,000多宗申请中，绝大部份是已组织了法团的合资格楼宇，反映楼宇业主在法团的统筹和协助下，能较有效率商议有关楼宇维修事项，并作出决定。

9成无法团大厦 公契未赋权业主“改善”设施

但他指出，市建局早前亦已委聘法律顾问，协助没有法团的大厦业主查阅其楼宇公契，了解业主可否根据公契条款，容许凭借业主大会通过有效决议为楼宇公用地方进行维修及改善工程。该项服务一共处理65宗申请个案，发现超过九成的公契，并未包含相关业主有效决议条款。

韦志成指出，该些大厦的公契，只授权业主大会为保持楼宇良好状况而进行一般“维修”工程，但没有明文规定包括进行“改善”工程。法律意见认为，“维修”工程一般涵盖修复或更换楼宇现存已破损的部份和损坏的设施；而“改善”工程则涉及改装和增添额外的楼宇设施，从而提升楼宇的水平。因此公契上注明的“维修”工程不一定涵盖“改善”项目。而“消防资助计划”所资助的工程，由于涉及协助1987 年或以前建成或首次呈交建筑图则的商住楼宇，将其消防安全措施提升至现代标准，因此均属于“改善”工程一类。“2.0行动”计划所资助的工程，亦有类似问题。

换言之，若有关楼宇的公契没有条款授权业主大会议决进行改善工程，即无法参与“消防资助计划”及“2.0行动”下的改善项目。此外，亦有另一类公契，没有明文规定业主大会通过的决议对所有业主皆具约束力，故此，业主大会的决议可否对没有出席或反对的业主有约束力也成疑问。

韦志成指，基于上述种种复杂的情况，已叮嘱市建局同事必须将这些公契条款的复杂性和有机会衍生的问题，清晰而详尽地向有关未成立法团的业主说明，促请业主慎重考虑组织法团，或至少寻求全体业主一致通过所需的决议，以便参与计划。

明年3月底推“优化升降机资助计划”

此外，市建局正与发展局及机电工程署，积极筹备“优化升降机资助计划”的执行细节，预计在明年3月底接受首轮申请。韦志成称，由于升降机属于楼宇公用设施之一，楼宇法团日后在筹组升降机定期维修保养工作，同样担当著重要的角色，包括协调业主尽快商议和通过决议参与计划，及跟进之后的申请工作和筹组工程安排。