【土地共享？】发展商藉新计划料可增建2000单位　袋多80亿

特首林郑月娥日前发表任内第二份施政报告，提出“土地共享先导计划”，透过公私营合作发展新界私人土地。翻查资料，城规会于过去5年处理23宗涉及新界私人土地改划住宅用途的申请，仅7宗成功闯关。几大地产商包括新地、恒地、新世界等，都榜上有名。
倘各大地产商透过新计划，并获增加总楼面面积约3成，粗略估算私楼单位可“发水”约2005个，而政府借此可获4695个资助出售房屋单位。

林郑月娥于施政报告中，主动提到城规会过去5年共接获23宗涉及新界私人土地改划住宅用途申请，涉及地皮面积40公顷，但当中仅7宗通过改划，可建2800个私楼单位，又指这种情况“土地未尽其用”。

据规划署提交资料，上述23宗申请中，当中近半申请者均为大型发展商，例如新地、恒地、新世界等。其中获批的7个改划申请中，3个项目为新地发展项目，包括位于元朗南生围一幅逾3万平方米的土地，涉及57幢楼宇。

新地与恒地共同发展的元朗锦绣花园附近、近9万平方米土地发展项目，亦拟兴建106幢楼宇。另外，新地亦联同兴胜创建联合发展一幅于屯门扫管笏、逾2万平方米的土地，料将兴建“星堤二期”项目，提供逾千个住宅单位，上述各个获批改划的项目，新地合共有141,485平方米的发展中的新界土地，涉及约1,200个住宅单位。

而恒地亦有两个改划申请获城规会批准，涉及共125,603.77平方米土地。当中包括大埔蕉坑发展项目，涉及9幢住宅大厦，共795个住宅单位；及上述联同新地合作的项目。而新世界位于唐人新村的改划项目亦获批，涉及共792平方米。(见表一)

倘若上述各个获批改划用途的项目，都申请“土地共享”计划，倘以新增楼面面积2成计算，合共可增加32万平方呎楼面面积，由于计划限定新增楼面面积要与政府“共享”，当中3成为私楼，其余7成为资助出售房屋，即该批项目可以新增私楼面积9万呎，资助出售房屋面积为23万呎。倘划一以每个单位面积400呎计，即合共新增240个私楼单位，而资助出售房屋单位则有565个。

倘若透过计划可上调总楼面面积3成，则私楼单位可增加360个，而资助出售房屋单位则新増850个。(见表二)

值得留意的是，于其余16宗未获通过的改划住宅申请内，新地亦有大面积地皮待向城规会“闯关”。当中包括一幅位于屯门宝田邨、近4,000平方米的“政府、机构或社区”用地；大埔松岭一幅近2万平方米的绿化带土地，及上水古洞南的综合发展区土地，同样涉及逾3万平方米的地盘面积。

连同其他发展商持有的新界地皮，倘透过“土地共享”计划“翻叮”，并成功通过改划申请，意味在增加2成总楼面面积的情况下，同样以每个单位400呎计，私楼单位会由原先计划的9987个，额外增加1093个，而新增资助出售房屋，则会有2651个。(见表三)倘发展商获批增加3成总楼面面积，则私楼及资助出售房屋单位，分别可增加1645个及3845个。

换言之，倘上述23个发展项目，都透过“土地共享”计划顺利“闯关”，合共可新增至少1333个私楼单位，以每个单位呎价1万元计，即发展商可“袋多”53亿。而政府则在计划中，可至少增加3216个资助出售房屋单位。倘以增加3成楼面面积计，可增加2005个私楼单位，发展商则可额外获得80.2亿卖楼收入，而资助出售房屋则有4695个。

本土研究社成员杨夏至指出，地皮的楼面面积一般根据当区规划而定，担心发展商一旦提高总楼面面积，将与该区原有的规划原意变得不协调。他又指，若可任意增加总楼面面积，变相令发展商凌驾于城规会的专业性。他批评增加楼面面积等同“送地畀发展商”，认为新增面积就算大部分用作兴建资助房屋，发展商仍有利可图。

多间大型发展商称待细节出炉再作研究

拥最多改划项目的新地回复《香港01》查询指，待政府有定案后，将会继续研究有关方案，如适合的话会作出配合。集团又称，希望政府从多渠道增加土地供应，最重要是政府和公众得到共识。

恒地则回复称，集团会待政府公布先导计划相关细节后，再作研究；又指须视乎计划是否商业上可行、能否获社区人士接受，及可否增加土地供应。新世界同样回复称，对于任何增加土地供应的建议持开放态度，将待政府公布更多细节后作研究。

另外，持有一个于粉岭的获批项目、涉及逾3,000平方米土地的冠诚集团，回复查询指未有打算将获批项目参加先导计划。

兴胜创建及中信泰富于截稿前未有回复。