居屋300伙加按爆煲 　“财仔”逼卖楼还债

金管局早前公布，今年首季负资产宗数按季大增14倍至1432宗，敲响楼市警号。楼市下滑，背着按揭的单位更是高危一族。《香港01》深入调查受资助房屋业主疑违例以物业作借贷，发现过去7年多达2万宗，在2015年全年有300多个居屋单位被财务公司及银行申请卖楼还款，环比计急升5倍。业界人士形容，若楼价进一步下跌，收楼个案会几何级数增加。
事实上，财务公司吼准法律灰色地带，将贷款协议注入楼契中，达到“变相加按”的效果，加上中介公司横行，以欺骗手法诱使不断加按，业主最终走上卖楼还钱之路。法律界人士形容，房屋署作为监管机构却执法不力，土地注册处亦只官僚地处理土地登记，令问题恶化。

本港楼价去年第3季回落前连升多年，物业价值飇升，部分业主选择加按套现。资助房屋受制于《房屋条例》，除非得到特别批准，否则不准将物业加按，若违规加按需负上刑事责任。不过，近年财务公司看准这个商机，积极向业主“放水”，与借钱业主订立“贷款协议”（loan agreement），记者查看过大量这类协议，普遍写法是借款人不能将物业出售，并在未能还款时，财务公司有权要求借款人出售物业，楼款须先向财务公司清还欠债（见图）。

这种看似个人无抵押借贷，协议大多没有用到“按揭”的字眼，实情却与物业有关，可成功注入俗称田土厅的土地注册处中，业界形容是达到“变相加按”的效果。

资助房屋贷款协议7年2万宗

《香港01》深入统计这类贷款协议的数字，记者以物业资料库“查册通”，搜寻及筛选出由2009年1月至2016年2月，居屋及出售公屋的贷款协议，发现在2009年这类协议只有1400宗，到2014年增至近4000宗，5年间升幅近2倍（见下图），到2015年回落至3000宗。7年来总数多达2万宗，涉及屋苑单位数目8000个，总借贷约68亿元。

2015年第3季起楼市逆转，欠债的业主有可能变为负资产，财务公司亦开始追数甚至要求业主卖楼还款。为了解实际情况，记者再进一步分析2015年全年，业主被财务公司及银行向法庭申请押记令（charging order）的数字，即启动强制业主卖楼还款的程序，发现由2015年1月的4宗，大增至2016年1月的27宗，2月亦有24宗（见下图），当中入禀的财务公司占大部分。

去年持“细价楼爆煲论”的纪惠集团行政总裁汤文亮解释，楼价停止上升，利息会蚕食资产，欠债的居屋业主再无法还款，便要被迫卖楼。“那些利用物业借钱消费的人，根本没有能力偿还，即使楼价不跌，被卖楼的数字仍然会上升。”他称难以估计居屋卖楼数字增加的速度，但认为“会以几何级数上升”。

这现象对楼市有何影响？他认为对整体楼市的确有影响，但幸好政府在去年已关注这个情况，而一般业主财政亦稳健，有影响但不大。他批评房署没有积极检控绝对是失职，“政府应该加强执法、检控，现在做可能已经稍迟，但总好过唔做，否则被收楼的人又会怨恨政府监管不力。”

高院去年首案例裁协议违法

居屋业主与财务公司签订这类协议有何后果？高等法院去年5月作出同类案件的首宗案例，一间财务公司在2013年与一名居屋业主订立贷款协议，条款包括若业主无法还款，业主必须从一按银行赎回楼契，并将楼契交予财务公司。

房署认为协议违反《房屋条例》第27a条，分别控告财务公司及业主，东区裁判法院裁定2名被告罪名成立，分别被判罚款1.2万元及8000元，高院处理财务公司上诉中，亦维持原判，法官认为在这案件中将土地押记，必然是业主和财务公司双方立约的意图，《房屋条例》的规定和限制目的是防止购得居屋的人藉其购入价格的折让赚取利润。

执业大律师许淑仪认为，案例清楚显示这类贷款协议违反《房屋条例》，认为这类业主与财务公司签订贷款协议并注入田土厅，是“用了政府资源作为生财的工具，有欺骗成分”，认为当局应该严厉打击。

你想看更多精彩的深度文章吗？请购买今期《香港01》周报，或点击此处：成为我们的订户。