市建局韦志成预告重建项目“卖贵楼”：受累“面粉价水涨船高”

市区重建局早前以破天荒“天价”实用面积每平方呎23,568元，向西营盘崇庆里/桂香街重建项目的业主提出收购，成为历年来最高收购价。市建局行政总监韦志成今日（27日）撰写网志解释，由于收购价是采用以7年楼龄为基础的赔偿方案，现时楼价高企，连带收购价亦“水涨船高”，预计日后重建后的销售项目，售价亦会相应提升，“将发展成本反映在日后的楼价上，也是一个不争的事实。”

收入被收购成本抵销

韦志成在网志中提及，对于指市建局以天价收购旧楼，是“推高楼价”的说法，他解释市建局按照《市区重建策略》进行收购，并以同区7年楼龄的单位价值作赔偿。

韦志成指出，过去十多年来楼市持续上升，早年收购回来的项目，虽可以“低买高卖”的方式，为当局带来可观的累计盈余，但他认为该收入只是“暂时性”，当楼市不断攀升时，收购价自然“水涨船高”，令收入被庞大的收购成本抵销。

盈余逐渐收窄　令项目单位“愈做愈细”

他以2008年的土瓜湾重建项目为例，当时收购呎价仅5,100元，最终市建局录得约7亿多元的总收入；相反，以去年土瓜湾项目的收购呎价已升至约1.6万元，收购成本高达9亿元。韦志成指为平衡收入及支出，市建局只能透过将项目“愈做愈细”、从以往的收益中透支来发展项目，以及从开展新项目的可供发展剩余地积比 （plot ratio gain）作补贴。

韦志成认为，现时楼价高企，局方及私人发展商均须面对“水涨船高”的高收购价，而部分旧区的楼龄长、缺乏保养，重建潜力相对较高，令平均呎价比起一般的住厦大厦高一至一成半。

他又指，按此推算下，面对当前的高收购成本、连同建筑费、利息等发展项目的所需开支，日后重建项目落成的售价将会相对较高，“在‘面粉’价高昂的今天，各机构在顾及本身财务的可持续性及楼市状况，将发展成本反映在日后的楼价上，也是一个不争的事实。”

治本方法要从复修入手

他又称在楼市“热浪”下，不是进行大规模市区重建的有利条件，要处理楼宇老化的问题，关键是推动楼宇复修，鼓励楼龄30年或以下的楼宇应要定期检查及维修，延长大厦寿命，避免加剧重建的营运负担。