【传真社】蚝壳围生态价值高地权常易手　环团质疑有潜在发展可能

近年地产商计划发展南生围，引起社会对保育有生态价值土地的关注。《传真社》调查发现，落马洲河套区旁边的蚝壳围，与南生围同样位处湿地保育区，蚝壳围的鱼塘和淡水沼泽具有高生态价值，发展要确保“湿地零损失”，改变土地用途难度甚高，但过去10年有三成私人地段业权曾经易手，最少10组人士投资过千万元至过亿元大规模买入土地，交易总额达4.7亿元，当中包括内地资金、香港商人及利用离岸公司隐藏身份的买家。有环保团体表示，蚝壳围生态价值无容置疑，惟过去发现有零星填塘个案，质疑日后该处会有潜在的发展可能。

​蚝壳围位于落马洲河套区东北面　过去10年有802个业权变动

蚝壳围位于落马洲河套区东北面，南面是马草垄及新界东北新发展区。《传真社》到现场视察，沿著深圳河，整幅土地尽是鱼塘及湿地，属渔护处12个须优先加强保育地点之一。河套区面积约等于4个科学园，蚝壳围是其2.6倍，面积约246公顷，当中有228公顷被划为“自然保育区”。蚝壳围大部分土地属于丈量约份93号地区(DD93)，此地区共有约2,600个地段。《传真社》抽查过去10年DD93业权状况，发现至少有802个地段有业权变动，占该处私人土地三成业权，不同时段都有个人或公司名义大规模买入土地，买入的地段散落在蚝壳围不同角落，主要集中在自然保育区内，并持有至今。

最大买家为“药房大王”龙丰集团关联人士

以买卖纪录总数统计，蚝壳围最大买家是上水“药房大王”龙丰集团关联人士，2016年至今，5名人士分别以15间公司合共买入234个地段，他们购买入的地段不连贯且零碎，有些只买入部分业权，涉及资金7,182万元，这些交易均由相同的律师行处理。公司注册资料显示，有关人士买地模式一致，15间香港公司全部于2016年至2017年成立，起用相同的秘书公司，股东以英属处女岛注册公司(BVI公司)隐藏身份，5间BVI公司登记地址一样。

龙丰的买地模式是以香港私人公司持有土地，公司股东则是BVI公司。但《传真社》在调查中发现，另有14间公司直接以股东身份未明的离岸公司，于2011年至15年间买入蚝壳围101个地段，涉及金额5,833.7万元。他们两种利用离岸公司持有土地的方法，同样令外界难以追查真正买家身份。

蚝壳围土地交易炽热　呎价水涨船高

近年蚝壳围土地交易炽热，呎价亦水涨船高。传真社翻查买卖文件，深圳政协苏振声于2009年买入该区14个地段，成交呎价一度达90元。其后2011年至2013年，由个别人士以离岸公司董事身份买入的地段，呎价亦相若，一律88元。至2015年，由胡兰英任董事之海外公司所买入的5个地段，成交呎价已升至110元及112元。到今年初，由韦昶旭及胡汶桂之公司所买入的土地，呎价已达130元。参考邻近的成交个案，落马洲管制站旁的3块自然保育区土地，面积5,249.1平方呎，于去年7月以129.4万元成交，呎价约247元。

发展蚝壳围要确保“湿地零损失”

蚝壳围这块边境土地近年在市场上炙手可热，不过土地要进行发展并不容易。根据《蚝壳围及马草垄分区计划大纲图》，蚝壳围大部分地区属“自然保育区”。据分区计划大纲图，该地带的经常准许用途包括鱼塘养殖、自然保护区、农地住用构筑物、湿地及野生动物保护区等，规划要保存湿地和鱼塘的生态价值，及采取“不会有湿地净减少”的原则，即确保“湿地零损失”，与米埔、南生围有相同要求。

文件亦列明发展的限制，“除非必须进行发展以助保护湿地生态系统完整，或者是绝对基于公众利益而必须进行的基础设施项目，否则此地带内不准进行新发展。”未经城规会许可，不得进行河道改道、填土或填塘等挖土工程，若果要用作重建屋宇、公用事业设施，及私人发展计划的公用设施装置等用途，亦须先向城市规划委员会申请。

文件亦有提到私人发展商可按该图则各个地带的用途规定，主动提出发展或重建物业的计划，但必须符合政府规定。根据城规会规划指引12C提到，2013年6月完成的“蚝壳围生态实地调查”确定了蚝壳围的鱼塘和淡水沼泽具有高生态价值，“因为鱼塘和沼泽对水鸟(包括鹭鸟和琵鹭)及其他依赖湿地的生物(包括欧亚水獭)是重要的，其生态亦与后海湾地区内其他湿地(包括米埔内后海湾拉姆萨尔湿地)有紧密连系。由于雀鸟于不同季节在不同的鱼塘栖息，因此很难就放弃某个鱼塘提出充分理由。”

世界自然基金会表示过去已有发现零星填塘个案

世界自然基金会（香港分会）高级环境保护主任刘兆强表示，蚝壳围是后海湾生态系统范围内，该处有不少鱼塘，吸引大量鹭鸟栖息，该湿地生态价值无容置疑。他续指，该会过去多次到蚝壳围视察，亦发现有零星填塘个案，加上今次《传真社》归纳得出地权经常易手，质疑日后该处会有潜在的发展可能。